Sublocação é o que você quer quando pensa em repassar, para outra pessoa, o imóvel que você mesmo aluga. Pode ser um quarto que sobrou depois que um colega de apartamento saiu. Pode ser o imóvel inteiro, porque você vai passar um semestre fora e não quer o aluguel correndo à toa. E, quase sempre, vem acompanhada da mesma pergunta: “posso sublocar o imóvel que eu alugo, ou isso é proibido?”
Essa dúvida faz sentido. O imóvel não é seu, mas o contrato é. E é exatamente nesse detalhe que mora a resposta.
Neste artigo vou te explicar o que é esse tipo de operação, o que diz a lei sobre o assunto, a diferença entre sublocar e ceder o contrato, o que acontece quando alguém subloca sem autorização e como formalizar isso do jeito certo, caso essa seja a sua situação.
O que é sublocação
Sublocação é quando o inquilino repassa o imóvel alugado, total ou parcialmente, para outra pessoa morar, enquanto continua sendo o responsável pelo contrato original perante o proprietário. Quem aluga o imóvel é o locatário, e passa a ser chamado de sublocador quando repassa esse espaço para outra pessoa. Quem recebe o imóvel de segunda mão é o sublocatário. E o dono do imóvel, que autoriza ou não essa operação, é o locador.
A Lei do Inquilinato trata do tema de forma direta, no artigo 13: a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. Essa frase, sozinha, já resolve boa parte das dúvidas que aparecem sobre esse assunto.
Repassando o imóvel inteiro ou só uma parte dele
Existem duas formas de sublocar, e a diferença entre elas importa na hora de pedir autorização. No repasse total, o inquilino entrega o imóvel inteiro para outra pessoa. No repasse parcial, ele continua morando ali e divide apenas um espaço, seja um quarto, seja uma sala usada como escritório, com outra pessoa.
Nos dois casos, a mesma regra do artigo 13 se aplica: é preciso autorização escrita do proprietário, não importa se o imóvel será entregue inteiro ou só uma parte dele.
Sublocação é permitida por lei?
Sim, é permitida por lei, mas só quando existe autorização prévia e por escrito do proprietário. Essa é a condição colocada pelo artigo 13 da Lei do Inquilinato, e ela vale tanto para quem repassa o imóvel inteiro quanto para quem divide só um cômodo.
A lei ainda traz dois pontos que fazem diferença na prática. O primeiro é que o silêncio do proprietário não vale como autorização. O parágrafo 1º do artigo 13 estabelece que não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. Em outras palavras, o proprietário não ter reclamado até agora não significa que ele concordou.
O segundo ponto funciona ao contrário. Se você notificar o proprietário por escrito sobre essa intenção, ele tem um prazo de trinta dias para se manifestar formalmente contra ela, conforme o parágrafo 2º do mesmo artigo. Passado esse prazo sem oposição formal, o cenário muda de figura.
Por isso, o caminho mais seguro nunca é repassar o imóvel e esperar para ver o que acontece. É comunicar por escrito e aguardar a resposta dentro do prazo que a lei estabelece.
Qual a diferença entre sublocação e cessão de locação
Essa é uma confusão comum, e entender a diferença evita decisões erradas. Quando o inquilino subloca, ele continua no contrato e segue responsável por ele perante o proprietário, mesmo com outra pessoa morando no imóvel. Na cessão da locação, o contrato passa integralmente para outra pessoa, e o inquilino original sai da relação com o proprietário.
Essa diferença tem peso concreto no dia a dia. A Lei do Inquilinato prevê, no artigo 16, que o sublocatário pode ser cobrado pelo proprietário caso o sublocador, ou seja, você, o inquilino original, seja processado e deva algum valor a ele. Essa cobrança acontece em segundo plano, só depois do sublocador. Isso significa que quem repassa o imóvel para outra pessoa não se desliga da responsabilidade só por isso.
Quando o proprietário pode recusar a sublocação
O proprietário não precisa justificar a recusa de forma especial. Como a autorização é a condição legal para que essa operação exista, a ausência dela já torna a situação irregular por padrão, independentemente do motivo da negativa.
Esse tipo de descumprimento aparece frequentemente entre os conflitos que envolvem proprietário e inquilino: repassar o imóvel sem autorização é uma das violações contratuais mais comuns, ao lado do uso comercial em imóvel residencial e de outras cláusulas descumpridas sem que o inquilino perceba a gravidade disso.
Sublocação e aluguel de temporada: onde entra o Airbnb
Uma dúvida que aparece cada vez mais é se anunciar o imóvel alugado em plataformas de hospedagem (AirBnB, Booking, etc) conta como esse tipo de repasse. Conta, sim, quando isso é feito sem autorização do proprietário.
Colocar um imóvel que você aluga para outra pessoa hospedar-se ali, mesmo que por poucos dias, é repassar o uso do imóvel para terceiros. Isso se enquadra na mesma exigência do artigo 13 da Lei do Inquilinato: precisa de consentimento prévio e escrito do locador. No caso de Airbnb em condomínios residenciais, ainda existe uma segunda camada de autorização, porque a coletividade de moradores também pode aprovar ou restringir esse tipo de hospedagem em assembleia. Ou seja: quem é inquilino e pensa em anunciar o imóvel alugado dessa forma precisa ter as duas autorizações, e não apenas uma delas.
O que acontece se eu sublocar sem autorização?
Sublocar sem autorização é descumprir uma cláusula do contrato, o que a lei chama de infração contratual. A própria Lei do Inquilinato prevê, no artigo 9º, que a locação pode ser desfeita quando o inquilino descumpre a lei ou o contrato. Na prática, isso significa que o proprietário tem base legal para buscar a rescisão do contrato de aluguel por esse motivo.
Há ainda uma consequência específica para quem já está morando no imóvel como sublocatário. A lei prevê, no artigo 59, que o juiz pode autorizar a saída rápida do imóvel, em quinze dias, quando a locação original termina e o sublocatário continua morando ali. Ou seja: mesmo que a relação do sublocatário tenha começado de boa-fé, ela está amarrada ao contrato original entre locador e locatário. Se esse contrato acaba, o repasse acaba junto.
Direitos do sublocatário
Quem recebeu o imóvel de segunda mão também tem proteções previstas em lei, e é importante conhecer as principais antes de fechar qualquer acordo.
O artigo 21 da Lei do Inquilinato determina, por exemplo, que o aluguel cobrado do sublocatário não pode exceder o valor pago na locação original. Quando o mesmo imóvel é dividido e sublocado para várias pessoas ao mesmo tempo, a soma de tudo o que é cobrado delas não pode ultrapassar o dobro do valor da locação. Se isso acontecer, o próprio sublocatário tem o direito de reduzir o valor pago até esse limite.
Outro ponto importante: se a locação original for rescindida ou chegar ao fim, por qualquer motivo, essa relação também se extingue automaticamente, conforme o artigo 15 da lei. Nesse caso, o sublocatário tem direito a pedir indenização ao sublocador, e não ao proprietário do imóvel, pelos prejuízos que essa extinção causar.
Como formalizar uma sublocação corretamente
O primeiro passo é sempre pedir autorização por escrito ao proprietário antes de repassar o imóvel, total ou parcialmente, para outra pessoa. Um simples aviso verbal não cumpre a exigência da lei e não protege ninguém se a situação virar uma discussão mais adiante.
Se o proprietário não responder de imediato, notifique-o formalmente sobre a intenção de sublocar. A partir dessa notificação, ele tem trinta dias para se manifestar contra a operação. Passado esse prazo sem oposição, a situação fica mais clara para as duas partes.
Depois de obtida a autorização, formalize um aditivo ao contrato original ou um contrato específico para esse repasse, deixando definido quem responde pelo imóvel, o valor cobrado do sublocatário e o que acontece caso a locação principal seja encerrada antes do previsto. Registrar tudo por escrito evita que um acordo combinado de boa vontade vire um problema para quem recebeu o imóvel de você.
Perguntas frequentes sobre sublocação
As perguntas abaixo são as que mais chegam até mim quando esse assunto entra na conversa. Vou responder cada uma de forma direta.
O que é sublocação?
Sublocação é quando o inquilino repassa o imóvel alugado, total ou parcialmente, para outra pessoa morar, enquanto continua responsável pelo contrato original perante o proprietário.
Sublocação é permitida por lei?
É permitida, mas depende de autorização prévia e por escrito do proprietário, conforme o artigo 13 da Lei do Inquilinato. Sem essa autorização, a operação é considerada irregular.
Preciso de autorização por escrito para sublocar um cômodo?
Sim. A exigência de autorização escrita vale tanto para quem repassa o imóvel inteiro quanto para quem divide só um quarto ou uma sala.
O que acontece se eu sublocar sem autorização do proprietário?
É considerado descumprimento do contrato, o que dá ao proprietário base legal para buscar a rescisão do contrato de aluguel.
Colocar o imóvel alugado no Airbnb é considerado sublocação?
Sim, quando feito sem autorização do proprietário. Anunciar o imóvel alugado para hospedar terceiros, mesmo por curta duração, também depende do consentimento prévio e escrito do locador.
O que acontece com a sublocação se o contrato original de locação terminar?
Ela se extingue junto com a locação original, qualquer que seja o motivo do encerramento. O sublocatário tem direito a pedir indenização ao sublocador pelos prejuízos causados por essa extinção.
Autorização por escrito é o que decide tudo
No fim, toda a discussão sobre repassar um imóvel alugado se resume a um único ponto: existe ou não autorização escrita do proprietário. Com ela, a operação é legítima e protege as duas partes. Sem ela, a situação fica irregular, mesmo que ninguém tenha reclamado ainda.
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