Quem é proprietário de imóvel alugado e cuida da gestão por conta própria costuma se deparar com uma dúvida recorrente, quase como um ritual anual: como reajustar o valor do aluguel de forma legal e justa? Com o tempo, é normal querer ajustar os valores para acompanhar o mercado, ainda mais em cidades em constante crescimento, como Cascavel e Toledo. Mas será que existe um caminho certo para fazer isso sem dores de cabeça?
No Brasil, o reajuste de aluguel segue regras bem definidas. A Lei do Inquilinato traz diretrizes que ajudam a manter o equilíbrio entre proprietário e inquilino, principalmente quando chega a hora de revisar ou renovar o contrato de locação. Conhecer essa legislação é o primeiro passo para garantir que tudo seja feito com segurança e dentro da lei.
Neste artigo, você vai entender como reajustar o valor do aluguel de forma legal, o que pode influenciar no valor, como funciona o reajuste anual, e o que fazer para valorizar seu imóvel de maneira prática. Tudo pensado para a realidade de quem aluga imóveis em Cascavel e Toledo. Quer entender melhor? Então continue lendo.
Quando é permitido Reajustar o Valor do Aluguel?
Saber quando é permitido fazer alterações no valor do aluguel é essencial para evitar problemas legais. Sendo assim, uma dúvida comum é: quando posso reajustar o aluguel do meu inquilino? De acordo com a Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, só é possível fazer o reajuste de aluguel depois de um prazo mínimo de 12 meses de contrato. Isso vale mesmo que o imóvel tenha sido valorizado nesse período. Ou seja, se o contrato de locação foi assinado há menos de um ano, qualquer tentativa de aumento pode ser considerada irregular.
Mas é importante entender que existe uma diferença entre o reajuste contratual, que acontece todo ano com base em um índice de correção, e o ajuste de aluguel feito por melhorias no imóvel. Caso o imóvel passe por benfeitorias que realmente aumentem o seu padrão ou conforto, o valor do aluguel pode ser renegociado, desde que com acordo entre as partes e respeitando a vigência do contrato.
Vale lembrar que existe um prazo legal para cada tipo de ajuste, e ultrapassar esses limites pode gerar conflitos e até ações judiciais. Aumentos fora da hora ou sem justificativa podem ser considerados abusivos e levar à rescisão ou à não renovação de locação. Por isso, atenção às regras sempre que pensar em rever os valores.
O Que Diz a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)
A legislação brasileira que regula os contratos de aluguel é a Lei do Inquilinato, e ela traz regras importantes sobre o reajuste de aluguel e os direitos do proprietário. Um ponto essencial está no artigo 19, que permite a revisão judicial do valor do aluguel apenas após três anos de contrato, caso não haja acordo entre as partes.
Veja o que diz o artigo:
Art. 19 – Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Ou seja, aumentos fora do prazo mínimo de 12 meses ou sem base contratual não são permitidos. Além disso, o artigo 17 garante liberdade para definir o valor inicial, desde que não vinculado à moeda estrangeira ou ao salário mínimo, e o artigo 18 permite que locador e locatário acordem livremente os reajustes no contrato.
Entender esses pontos da legislação é fundamental para quem atua com locação residencial e quer agir dentro do que diz o direito imobiliário.
Diferença Entre Reajuste e Revisão
Apesar de parecerem sinônimos, reajuste e revisão do valor do aluguel seguem lógicas bem diferentes. Saber quando usar cada um evita confusões e ajuda a manter o contrato dentro das regras.
- Reajuste – É a atualização anual do valor do aluguel, feita com base em um índice de inflação, como o IGP-M ou o IPCA. Ele serve para corrigir o impacto da correção monetária ao longo do tempo e precisa estar previsto desde o início no contrato. A aplicação acontece uma vez por ano, sempre na data de aniversário do contrato.
- Revisão – Já a revisão é usada quando o valor cobrado pelo aluguel está muito diferente do que o mercado pratica. Pode ser para mais ou para menos. Ela só pode ser solicitada após três anos de vigência do contrato e, quando não há acordo entre as partes, pode ser levada à Justiça. A ideia aqui é ajustar o preço à realidade atual, sem desequilíbrios para nenhuma das partes.
Entender essa diferença é fundamental para quem quer saber como reajustar o valor do aluguel de forma adequada. Enquanto o reajuste mantém o equilíbrio com a inflação, a revisão corrige distorções que surgem ao longo do tempo no próprio mercado.
Como Calcular o Reajuste de Aluguel Corretamente
Saber calcular o reajuste de aluguel corretamente é o primeiro passo para entender como reajustar o valor do aluguel de forma justa, tanto para manter o contrato em dia quanto para garantir transparência na relação entre proprietário e inquilino. Esse cálculo é feito com base em índices de inflação, e o mais usado no mercado imobiliário ainda é o IGP-M, divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas. Outros índices também podem ser utilizados, como o IPCA e o INPC, ambos calculados pelo IBGE.
Confira os principais:
- IGP-M – Tradicionalmente o mais usado nos contratos de aluguel. Reflete os preços desde matérias-primas até bens de consumo.
- IPCA – Índice oficial da inflação no Brasil, com foco no consumo das famílias.
- INPC – Semelhante ao IPCA, mas voltado à variação de preços para famílias de menor renda.
Para calcular o reajuste, é preciso consultar qual índice está no contrato, verificar o percentual acumulado dos últimos 12 meses e aplicar esse valor sobre o valor do aluguel atual. Isso garante uma correção anual justa e dentro da lei.
Se a intenção for entender como reajustar o valor do aluguel sem surpresas, esse passo é fundamental. Um bom cálculo de reajuste evita erros e facilita a definição do novo valor de aluguel.
Como Comunicar esse Reajuste ao Inquilino de Forma Correta
Ao entender como reajustar o valor do aluguel, o próximo passo é comunicar corretamente ao inquilino. Essa comunicação é tão importante quanto fazer o cálculo corretamente. A Lei do Inquilinato exige que o proprietário informe o novo valor com, no mínimo, 30 dias de antecedência da data de reajuste. Essa comunicação precisa ser clara, objetiva e, sempre que possível, feita por escrito, para evitar mal-entendidos.
A forma mais segura de notificar é por meio de um documento formal, que inclua o índice aplicado, o percentual do reajuste, os valores anterior e reajustado, além da data em que o novo valor começa a valer. Essa notificação formal pode ser entregue pessoalmente com comprovante de recebimento, enviada via carta registrada com AR (aviso de recebimento) ou até mesmo por e-mail, desde que o inquilino confirme o recebimento por escrito. Em casos mais informais, até o WhatsApp pode ser aceito, mas o ideal é garantir um comprovante de leitura.
Não formalizar esse aviso pode gerar problemas futuros. Se o inquilino alegar desconhecimento, o aumento pode ser contestado. Por isso, vale a pena guardar todos os registros da comunicação por escrito. Ter uma cópia da notificação de reajuste arquivada é uma segurança tanto para o proprietário quanto para o locatário.
Modelo de Notificação de Reajuste [Template Pronto]
Se você está procurando um modelo simples e direto para fazer a notificação de reajuste, aqui vai um template que pode ser usado como base, especialmente se o contrato estiver atrelado ao IGP-M:
NOTIFICAÇÃO DE REAJUSTE DE ALUGUEL
Prezado(a) [Nome do Inquilino],
Conforme previsto na Cláusula [X] do contrato de locação, informamos que, de acordo com o índice IGP-M, o valor do aluguel será reajustado conforme os dados abaixo:
- Índice aplicado: IGP-M
- Período considerado: [mês/ano] a [mês/ano]
- Valor atual do aluguel: R$ [valor]
- Novo valor do aluguel: R$ [valor]
- Início da vigência: a partir de [data]
Atenciosamente,
[Nome do Proprietário]
[Telefone e/ou e-mail para contato]
Como usar:
Esse modelo pode ser adaptado conforme o índice usado e o tipo de contrato. Recomenda-se enviar essa notificação com antecedência mínima de 30 dias e solicitar uma confirmação de recebimento. Guardar esse registro é essencial para comprovar que a notificação de reajuste foi feita de forma correta e no prazo adequado.
7 Estratégias para Reajustar o Valor do Aluguel Além do Reajuste Legal
O reajuste de aluguel anual baseado na inflação é um direito garantido, mas às vezes não reflete a real valorização do imóvel. Para reajustar o valor do aluguel além da inflação, é possível adotar outras estratégias. Essas mudanças, no entanto, exigem acordo com o inquilino ou a elaboração de um novo contrato de locação.
Se você quer entender como reajustar o valor do aluguel além do reajuste automático, é preciso criar valor real. Para cobrar um valor mais justo pelo que o imóvel oferece, vale considerar ações que realmente entregam valor ao locatário e destacam o imóvel no mercado. Abaixo, você encontra sete estratégias práticas que ajudam a valorizar o imóvel e criar diferenciais competitivos.
1. Reformas e Melhorias Estruturais
Fazer reformas é uma das formas mais eficazes de valorizar o imóvel e reajustar o valor do aluguel de forma justificada. Pintura nova, troca de pisos ou revestimentos, portas e janelas mais modernas já causam boa impressão logo na visita. Cozinhas e banheiros atualizados também fazem diferença.
Essas benfeitorias necessárias devem ser combinadas com o inquilino ou aplicadas entre contratos, para que a alteração de valor seja legal e justa. Um bom acabamento transforma o imóvel e valoriza seu potencial.
2. Instalação de Itens de Valor Agregado
Equipar o imóvel com itens de valor agregado pode ser o fator decisivo para quem está em busca de conforto. Instalar ar-condicionado, aquecedor a gás ou solar, móveis planejados e armários embutidos aumenta a comodidade do dia a dia e faz o imóvel se destacar. Quanto mais completo, mais atrativo – e com isso, o valor também pode subir.
3. Modernização de Instalações Elétricas e Hidráulicas
A modernização da parte elétrica e hidráulica traz mais eficiência e segurança. Fiação nova, disjuntores atualizados, torneiras economizadoras ou um chuveiro elétrico moderno reduzem riscos e ainda ajudam a economizar. Essa preocupação com instalações modernas e sustentabilidade se traduz em valorização e agrega pontos positivos que o futuro inquilino nota já na primeira visita.
4. Oferecer Serviços Inclusos no Aluguel
Incluir serviços adicionais no pacote pode ser uma boa forma de destacar o imóvel e justificar um valor mais alto de aluguel. Internet, fibra óptica, TV a cabo, gás encanado ou até o condomínio incluso são atrativos que trazem praticidade para o dia a dia e facilitam a decisão de quem está buscando um imóvel mais completo. É mais comodidade em troca de uma mensalidade um pouco maior.
5. Pesquisa de Mercado em Cascavel e Toledo
Antes de definir o novo valor do aluguel, vale fazer uma boa pesquisa de mercado. Em Cascavel e Toledo, plataformas como OLX, Imovelweb e Zap Imóveis ajudam a comparar imóveis parecidos, levando em conta bairro, metragem, estado de conservação e itens adicionais.
A média de preços na região ajuda a entender se o valor está dentro da realidade ou se há margem para ajuste.
Dica: A Lokatell tem dados atualizados do mercado local, o que facilita essa comparação.
6. Flexibilidade no Contrato de Locação
O mercado mudou e o contrato de locação também pode acompanhar essa transformação. Mostrar flexibilidade pode abrir portas para públicos diferentes e valorizar o imóvel indiretamente. Permitir pets, aceitar garantias alternativas (como seguro-fiança) ou oferecer contratos mais curtos são exemplos de ajustes simples que aumentam o apelo do imóvel, principalmente para um público mais jovem ou para quem busca uma locação flexível.
7. Contar com Gestão Profissional de Imobiliária
Uma imobiliária experiente traz ganhos que vão além da tranquilidade. A gestão profissional envolve precificação correta, divulgação, triagem de inquilinos e atenção a detalhes legais.
Com a ajuda de uma boa administração de imóveis, o proprietário evita erros no cálculo de reajuste, tem contratos bem estruturados e ainda conta com suporte para manutenção.
Inquilinos mais exigentes e dispostos a pagar mais confiam quando percebem profissionalismo. A Lokatell Imóveis, que atua há mais de 30 anos em Cascavel e Toledo, é um exemplo de imobiliária que conhece o mercado local e oferece esse tipo de suporte especializado.
5 Erros Comuns ao Tentar Reajustar o Valor do Aluguel
Muitos proprietários acabam cometendo erros ao reajustar o valor do aluguel, principalmente por desconhecimento das regras previstas na Lei do Inquilinato. Essas falhas, mesmo que pareçam pequenas, podem causar prejuízos e desgastes na relação com o inquilino.
Veja abaixo os erros mais comuns:
- Aumentar antes dos 12 meses: É proibido aplicar reajuste antes de um ano completo de contrato. Fazer isso pode ser considerado contrato descumprido.
- Não formalizar por escrito: A comunicação deve sempre ser feita por escrito, com comprovante de recebimento. Sem isso, o aumento pode ser questionado.
- Usar índice diferente do contrato: Aplicar um índice que não está previsto no contrato (como trocar IPCA por IGP-M) gera problemas legais e pode anular o reajuste.
- Aumentar acima do acordado sem justificativa: Sem benfeitorias ou revisão formal, não é permitido aumentar o valor do aluguel além do que está estipulado.
- Não avisar com antecedência: É necessário informar o inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência. Ignorar esse aviso prévio pode levar à ação judicial.
Esses erros podem resultar em desgaste na relação, devolução de valores e até perdas em processos.
Consequências Legais de Reajustes Indevidos
As consequências legais de reajustar indevidamente podem ser mais sérias do que muitos imaginam. Se o inquilino se sentir prejudicado, ele pode entrar com uma ação judicial para contestar o aumento.
Se a Justiça entender que houve abuso de direito, o proprietário pode ser obrigado a devolver os valores cobrados a mais e até pagar indenização por eventuais danos causados. Além disso, a situação pode gerar perda de credibilidade e dificultar negociações futuras.
Por isso, é fundamental seguir as regras, respeitar o contrato e manter sempre uma comunicação transparente.
Por que Contratar uma Imobiliária para Gestão de Locação?
Em muitos casos, contratar uma imobiliária para gestão de locação não é apenas uma facilidade – é uma verdadeira necessidade. Isso vale especialmente para quem possui mais de um imóvel para alugar ou mora longe da propriedade. Nesses casos, lidar com visitas, manutenção, questões legais e entender como reajustar o valor do aluguel adequadamente pode se tornar inviável no dia a dia.
Ao contar com uma imobiliária, o proprietário tem acesso a uma administração profissional, que cuida de todas as etapas da locação. Isso inclui o cálculo de reajuste com base no índice correto, elaboração de contratos juridicamente seguros, realização de vistorias de entrada e saída, acompanhamento de manutenção preventiva e corretiva, além da seleção criteriosa de inquilinos e gestão de cobranças e inadimplência. Tudo isso garante segurança e tranquilidade, sem surpresas.
A Lokatell Imóveis, com mais de 30 anos de experiência, oferece uma gestão completa em Cascavel, Toledo e região. Com uma equipe especializada e atendimento próximo, a Lokatell é uma imobiliária de confiança, pronta para oferecer soluções práticas, seguras e sob medida para cada tipo de imóvel e proprietário.
Fechando com Segurança: O Que Todo Proprietário Precisa Saber
Entender como reajustar o valor do aluguel envolve mais do que aplicar o reajuste legal. É um processo que passa pela valorização do imóvel, cumprimento dos prazos do contrato e uso correto de índices como o IGP-M. Para o proprietário, investir em melhorias estruturais, oferecer diferenciais e contar com uma boa gestão faz toda a diferença no retorno financeiro.
Seguir o que diz a legislação é essencial para evitar problemas jurídicos, desgastes com o inquilino e até perdas em ações judiciais. Respeitar prazos, formalizar reajustes e manter uma comunicação clara é parte da rotina de uma gestão eficiente.
Precisa de ajuda especializada?
A Lokatell Imóveis atua há mais de 30 anos em Cascavel, Toledo e região, oferecendo suporte completo para proprietários que desejam segurança e bom retorno sobre investimento. Fale com nossa equipe e veja como podemos ajudar na gestão do seu imóvel.
- Artigo Anterior Como Vender Imóvel Financiado: Guia Completo e Atualizado
