A comissão do corretor de imóveis aparece nas conversas relacionada à compra de imóveis num momento muito específico: quando a negociação já tomou forma, alguém fez uma proposta, a outra parte está considerando, e aí alguém pergunta o que ninguém perguntou antes: quem paga isso? O vendedor? O comprador? Vai sair do valor que eu recebo ou vai ser cobrado à parte?
Vejo essa dúvida com frequência, o que é normal nesse meio. E ela chega dos dois lados: de quem está vendendo e quer entender o que vai sair do bolso, e de quem está comprando e suspeita que está pagando algo sem ter assinado nenhum papel que diga isso.
A resposta não é complicada, mas tem nuances que importam dependendo do tipo de transação. Vou te explicar cada uma.
Quem paga a comissão do corretor de imóveis, afinal?
Na compra e venda de imóveis, normalmente quem paga a comissão do corretor é o vendedor. Os honorários são descontados do valor que o proprietário recebe na transação. O comprador não assina nenhum boleto separado de corretagem, mas o preço do imóvel costuma ser formado levando esse custo em conta.
O próprio CRECI-PR confirma isso diretamente em sua página de perguntas frequentes:
“Geralmente o pagamento de honorários é obrigação de quem vende. Salvo se for estipulado em contrário. Há ainda outra possibilidade de o corretor de imóveis ser contratado por cliente para localizar imóvel para aquisição. Neste caso, quem efetuará o pagamento da remuneração é quem contratou o serviço. No caso, o comprador.”
É uma convenção de mercado consolidada, mas o que define a obrigação em cada caso específico é o contrato, não o costume. E isso muda mais do que parece na hora de fechar um acordo.
O que diz o Código Civil sobre a comissão do corretor
O Código Civil dedica os artigos 722 a 729 à corretagem. Por ter termos jurídicos, vou traduzir o que importa para quem está no meio de uma negociação imobiliária.
O primeiro ponto relevante está no art. 724: se o valor da comissão não foi combinado por contrato, o que define o quanto o corretor recebe é a prática do mercado local. Na prática, isso significa que o percentual precisa ser acordado antes, por escrito. Depender de “costume” depois que o negócio fechou é terreno movediço para todo mundo.
O art. 725 traz um ponto que surpreende bastante quem não conhece. Se o corretor fez o trabalho de aproximar as partes e chegou a um acordo sobre as condições da venda, a comissão pode ser devida mesmo que o negócio não chegue ao fim. Se uma das partes desistiu depois que tudo estava acertado, o direito do corretor à remuneração não desaparece automaticamente. Vou detalhar isso melhor em uma seção específica mais adiante.
O art. 726 responde a uma dúvida que aparece bastante: e se o proprietário vende o imóvel sozinho, sem o corretor? Se realmente não houve participação nenhuma do profissional, nenhuma comissão é devida. Mas se existe um contrato de exclusividade assinado, a situação muda: o corretor continua tendo direito à comissão mesmo que o negócio tenha acontecido sem ele, exceto se ficar comprovado que ele ficou parado sem fazer absolutamente nada para concretizar a venda.
Exclusividade assinada, portanto, é um compromisso sério. Antes de assinar, leia o contrato com atenção.
Quanto é a comissão do corretor de imóveis
Aqui é preciso entender o que mudou nos últimos anos, porque há informações que circulam muito mas que ficaram desatualizadas.
Em 2018, o COFECI e 22 conselhos regionais firmaram um Termo de Cessação de Conduta com o CADE (Conselho Administrativo de Defesa Econômica), por meio do qual se comprometeram a não mais elaborar, divulgar nem aplicar tabelas de honorários obrigatórias. O entendimento do CADE foi de que a obrigatoriedade das tabelas configurava prática anticoncorrencial, porque uniformizava e majorava os honorários cobrados em prejuízo dos consumidores.
Na prática, isso significa que hoje não existe nenhum percentual legalmente obrigatório para a comissão do corretor de imóveis no Brasil. O valor é negociável entre as partes.
O percentual praticado varia conforme o tipo de transação, a região e o que for acordado entre o cliente e o profissional ou imobiliária. A média é em torno de 6%, mas sempre confira antes. O que não muda é a forma de registrar esse acordo: por escrito, antes de qualquer coisa começar. Perguntar o percentual antes de assinar qualquer autorização de venda ou contrato de intermediação é um direito seu e faz parte de qualquer negociação bem conduzida.
Como funciona a comissão na locação de imóveis
Na locação, a lógica é parecida com a de venda, mas há dois momentos distintos de cobrança. Veja:
A taxa de intermediação
É o valor que o corretor ou a imobiliária recebe por ter encontrado o inquilino: realizou visitas, analisou o cadastro, conduziu a negociação até a assinatura do contrato. Esse serviço é cobrado uma única vez, no início da locação. Em regra, essa taxa é paga pelo locador, salvo ajuste diferente entre as partes. O valor exato é negociado no contrato de intermediação.
A taxa de administração
Quando a imobiliária também administra o imóvel ao longo da locação, recebendo o aluguel, repassando ao proprietário e cuidando das obrigações mensais, cobra uma taxa de administração contínua, calculada sobre os valores mensais recebidos. Essa taxa também é cobrada do proprietário e o percentual varia conforme o contrato firmado.
As duas cobranças são diferentes e não se substituem: uma remunera a intermediação inicial, a outra remunera o serviço contínuo de gestão. Um proprietário pode contratar as duas ou só a intermediação, dependendo do que for combinado em contrato.
Quem paga a comissão do corretor de imóveis na permuta
Na permuta, cada proprietário paga a comissão ao corretor que contratou, calculada sobre o valor de venda do imóvel que saiu de suas mãos.
Na prática, se dois proprietários trocam imóveis de valores diferentes, cada um paga ao corretor que o atendeu a comissão calculada sobre o valor do seu imóvel. Não existe divisão automática dos honorários entre os lados.
E se a venda não acontecer: o corretor ainda recebe?
O art. 725 do Código Civil traz uma disposição que surpreende bastante quem não conhece, e que falei rapidamente há pouco: a remuneração é devida ao corretor mesmo que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Isso significa que, se o corretor fez o seu trabalho, aproximou vendedor e comprador, chegou a um acordo sobre as condições essenciais da venda, e depois uma das partes desistiu, o direito à comissão pode subsistir.
Mas atenção: essa regra se aplica quando houve efetiva mediação e resultado obtido, ainda que o negócio tenha sido desfeito depois. Situações em que o corretor simplesmente captou o imóvel e nenhuma proposta foi aceita são diferentes.
Há outro ponto relevante que está no art. 726: se o negócio foi concluído diretamente entre as partes, sem nenhuma participação do corretor, nenhuma remuneração é devida, a não ser que exista contrato de exclusividade por escrito. Se existe exclusividade assinada e o proprietário vende por conta própria, a comissão continua sendo devida.
Quem tenta vender o imóvel sozinho depois de ter assinado um contrato de exclusividade com uma imobiliária, sem comunicar e sem respeitar os termos, costuma descobrir isso da forma mais inconveniente. Entre os erros mais comuns em negociações conduzidas sem acompanhamento profissional, a falta de atenção aos termos do contrato de corretagem aparece com frequência.
O comprador pode ser cobrado diretamente pela corretagem?
Pode, mas só se tiver assinado um contrato com o corretor que preveja isso.
No mercado imobiliário brasileiro convencional, o comprador quase nunca assina contrato de corretagem. A comissão sai do vendedor, que a considera no preço. O comprador paga indiretamente, porque o preço de mercado do imóvel já incorpora esse custo, mas não recebe nenhuma cobrança direta.
Existe o modelo em que o corretor representa exclusivamente o comprador, procurando imóveis com as características que ele pediu e negociando em seu favor. Nesse caso, o próprio comprador contrata e remunera o profissional. Mas isso exige contrato específico e não é o padrão nas transações normais.
O que define se o comprador paga é o contrato que ele assinou, não a suposição de que “o corretor estava lá”. Sem contrato, sem obrigação.
Sobre outros custos que entram na conta do comprador, como impostos e taxas cartoriais, os documentos necessários para comprar um imóvel em Cascavel dão uma visão completa do que precisa ser considerado antes de fechar.
Perguntas frequentes sobre comissão do corretor de imóveis
Abaixo estão as dúvidas que vejo com mais frequência sobre esse tema, com respostas diretas.
Quem paga a comissão do corretor de imóveis: o comprador ou o vendedor?
Em regra, quem paga é o vendedor. Os honorários são descontados do valor que o proprietário recebe na transação. O comprador não tem obrigação de pagar comissão diretamente, salvo se tiver assinado contrato com o corretor para isso.
Quanto é a comissão do corretor de imóveis?
Desde 2018, não existe percentual obrigatório. O valor é negociável e deve estar registrado em contrato antes do início da prestação do serviço. O percentual varia conforme o tipo de transação, a região e o que for acordado entre as partes.
Quem paga a comissão do corretor de imóveis na permuta?
Cada proprietário paga ao corretor que contratou, calculado sobre o valor de venda do imóvel que saiu das suas mãos. Se os dois lados foram atendidos pelo mesmo corretor, o acordo deve prever como os honorários serão estruturados.
Quem paga a comissão do corretor de imóveis na locação?
Em regra, o locador, tanto a taxa de intermediação na entrada do inquilino quanto a taxa de administração mensal, se houver. Variações são possíveis conforme o que estiver em contrato.
A comissão do corretor pode ser negociada?
Pode. Desde 2018, não existe tabela obrigatória, então o percentual é definido entre o corretor e o cliente. O que foi acordado precisa estar em contrato escrito antes do início da prestação do serviço.
O corretor recebe se a venda não acontecer por arrependimento de uma das partes?
Conforme o art. 725 do Código Civil, sim: se o corretor conseguiu o resultado previsto no contrato de mediação (ou seja, aproximou as partes e chegou a um acordo), a remuneração pode ser devida mesmo que o negócio não se efetive por arrependimento. A análise depende do que estava previsto no contrato e de quanto a mediação avançou.
A comissão não precisa ser uma surpresa no final
Entender quem paga a comissão do corretor de imóveis antes de sentar para negociar faz diferença no planejamento de qualquer transação. Do lado do vendedor, a comissão precisa entrar no cálculo do valor líquido que vai receber. Do lado do comprador, a clareza sobre o que está ou não no preço evita a sensação de que algo ficou escondido dele.
O que protege as duas partes é o mesmo: um contrato de corretagem bem-feito, com o percentual acordado e assinado antes de qualquer coisa começar. Quando isso está claro desde o início, a negociação fica mais limpa.
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