Tem um momento no processo de compra do primeiro imóvel em que a pessoa já está com a cabeça cheia de números: entrada, financiamento, parcelas, ITBI. E então alguém menciona que existe um desconto no registro do primeiro imóvel e a reação mais comum é de desconfiança. “Como assim, desconto no cartório? Ninguém me contou isso antes.”
Esse desconto existe de verdade. Está na lei desde 1973 e pode representar uma economia concreta nas custas cartorárias. O problema é que ele não cai automaticamente no seu boleto: você precisa pedir. E quem não sabe que tem esse direito vai ao cartório, paga o valor cheio e só descobre depois, isso se descobrir.
Neste artigo eu vou te explicar todos os detalhes sobre esse desconto e vomo você pode conseguir o seu.
O que é o desconto no registro do primeiro imóvel
O artigo 290 da Lei 6.015/73, conhecida como Lei de Registros Públicos, garante que os emolumentos do cartório relacionados à primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, quando financiada pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), sejam reduzidos em 50%.
Trocando em miúdos: se você está comprando seu primeiro imóvel residencial pelo sistema de financiamento habitacional que usa recursos da poupança ou do FGTS, o cartório é obrigado a cobrar apenas metade das taxas. Não é um programa de governo com inscrição, nem é um favor: é um direito previsto em lei, que o cartório precisa aplicar quando você pede.
Emolumentos são as taxas que o cartório cobra para fazer o seu trabalho, tanto o Cartório de Notas (que lavra a escritura pública) quanto o Cartório de Registro de Imóveis (que registra a transferência na matrícula do imóvel). Entender a diferença entre escritura e matrícula ajuda bastante aqui, e o nosso artigo sobre matrícula de imóvel explica esse ponto com detalhes.
Quem tem direito ao desconto no registro do primeiro imóvel
Tem direito ao desconto de 50% nos emolumentos quem financia, pela primeira vez, um imóvel residencial pelo SFH. Três elementos precisam estar presentes ao mesmo tempo para esse desconto ser possível:
- o financiamento precisa estar enquadrado no SFH;
- o imóvel precisa ser para uso residencial;
- precisa ser a primeira aquisição imobiliária residencial financiada por essa modalidade.
O que é o SFH e como saber se o seu financiamento está nele
O SFH é o Sistema Financeiro da Habitação, criado em 1964 com o objetivo de facilitar a compra da casa própria com juros mais baixos. Ele funciona com recursos da caderneta de poupança e do FGTS, e a taxa máxima de juros é de 12% ao ano, independentemente de como estiver a Selic.
Para se enquadrar no SFH em 2026, o imóvel precisa ser residencial e ter valor de avaliação de até R$ 2,25 milhões, que é o teto atual do sistema. Se o seu financiamento estiver dentro dessas condições, o desconto do Art. 290 se aplica.
Se tiver dúvida sobre se o seu financiamento está no SFH, o próprio contrato assinado com o banco costuma informar isso. Se você entendeu as regras para uso do FGTS na compra de imóvel também vai entender melhor como esse sistema funciona na prática.
E quem já tem outro imóvel no nome?
Essa é a parte que gerou mais confusão por muitos anos, e onde vou ser bem sincera: durante muito tempo, cartórios de todo o país negavam o desconto para qualquer pessoa que tivesse outro imóvel registrado em seu nome, mesmo que esse imóvel tivesse chegado por herança, doação ou compra à vista, sem nenhum financiamento pelo SFH. Muita gente perdeu o benefício por isso.
Em maio de 2025, o Conselho Nacional de Justiça pacificou a questão. Na decisão do Pedido de Providências nº 0007496-70.2024.2.00.0000, julgado em 05/05/2025, o CNJ estabeleceu que a interpretação correta do Art. 290 é literal: o desconto se aplica à primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo SFH. A existência de imóvel anterior adquirido por outra forma é irrelevante para a concessão do benefício.
Na prática: se você herdou um apartamento, recebeu um terreno de doação ou comprou um imóvel à vista no passado, nada disso cancela o seu direito ao desconto quando você financia pelo SFH pela primeira vez. O que a lei pergunta é se é o primeiro financiamento habitacional pelo SFH, não se você tem ou não tem qualquer patrimônio anterior.
Após essa decisão, as Corregedorias de vários estados publicaram provimentos adaptando seus códigos de normas a esse entendimento. O Paraná aplica o desconto do Art. 290 e seus cartórios estão vinculados à decisão nacional do CNJ.
O que o desconto cobre e o que fica fora
O desconto de 50% é sobre os emolumentos cartorários. Ele cobre:
- as taxas cobradas pelo Cartório de Notas para lavrar a escritura pública;
- as taxas cobradas pelo Cartório de Registro de Imóveis para registrar a transferência na matrícula;
- os emolumentos referentes ao registro da alienação fiduciária, quando ela faz parte da operação, conforme entendimento consolidado nos tribunais.
O que não entra no desconto é o ITBI, que é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município onde o imóvel está localizado. O ITBI é um imposto, não uma taxa de cartório, e segue as regras de cada prefeitura. Em Cascavel, ele tem regras próprias que o artigo sobre ITBI em Cascavel explica com detalhes.
Os documentos necessários para comprar um imóvel vão envolver tanto os custos de cartório quanto o pagamento do ITBI. O desconto do Art. 290 reduz apenas a primeira parte, não a segunda.
Comprar pelo Minha Casa Minha Vida: o desconto nos emolumentos é diferente
Quem financia pelo Minha Casa Minha Vida tem um desconto próprio nas custas cartorárias, previsto na legislação do programa, que pode chegar a 80% ou 90% dos emolumentos dependendo da faixa de renda familiar. Esse desconto é maior do que os 50% do Art. 290 da Lei 6.015/73 e se aplica de forma específica às operações MCMV, conforme as regras do próprio programa. Assim como o desconto do Art. 290, ele também não é automático: precisa ser informado e solicitado no cartório.
O cartório não desconta automaticamente: o que você precisa fazer
É exatamente nesse ponto onde mais pessoas perdem o benefício. O cartório não aplica o desconto por conta própria. Em alguns casos, o banco que está gerenciando o financiamento orienta o comprador. Em muitos outros, não. E aí a pessoa chega ao cartório sem saber que tem um direito a reivindicar.
Para garantir o desconto no registro do primeiro imóvel, o que você precisa fazer:
- Levar o contrato de financiamento pelo SFH no momento em que for protocolar o título no cartório. Esse documento comprova que a operação se enquadra na modalidade que dá direito ao benefício.
- Declarar formalmente que é a primeira aquisição residencial financiada pelo SFH. O cartório precisa registrar essa declaração, que geralmente fica arquivada na serventia. Em muitos casos há um formulário específico para isso.
- Solicitar expressamente a aplicação do Art. 290 da Lei 6.015/73. Mencionar o artigo pelo número deixa claro que você conhece o seu direito e não está fazendo um pedido informal.
O desconto não é discricionário. Se você preencher os requisitos e apresentar a documentação, o cartório é obrigado por lei a aplicar a redução. Se houver resistência sem fundamentação, o caminho é apresentar uma reclamação administrativa à Corregedoria-Geral da Justiça do Paraná, órgão que fiscaliza os cartórios do estado.
Quanto você pode economizar com o desconto no cartório
Os emolumentos variam de acordo com a tabela fixada pelo Tribunal de Justiça de cada estado. No Paraná, a tabela é unificada e vale para todos os municípios, o que significa que os valores cobrados em Cascavel e Toledo seguem os mesmos critérios.
O valor final depende do preço do imóvel, porque os emolumentos são calculados com base nele. Um imóvel de R$ 400 mil vai ter um custo de cartório diferente de um imóvel de R$ 800 mil, por exemplo, e o desconto de 50% incide sobre esse valor calculado. Para saber o valor exato para o seu caso, pergunte diretamente ao cartório responsável com o valor do imóvel em mãos, antes de protocolar o título.
Esse desconto costuma representar uma economia relevante no conjunto dos custos da compra, e é um direito que não deve ser ignorado por quem está comprando o primeiro imóvel.
Perguntas frequentes sobre o desconto no registro do primeiro imóvel
As dúvidas abaixo são as que chegam com mais frequência até mim sobre esse tema, com respostas diretas para cada uma.
Quem tem direito ao desconto no registro do primeiro imóvel?
Tem direito quem financia, pela primeira vez, um imóvel residencial pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação). O requisito central é a modalidade do financiamento, não a ausência de qualquer patrimônio anterior. Quem já tem outro imóvel adquirido por herança, doação ou compra à vista, sem financiamento SFH, também tem direito ao desconto, conforme decisão do CNJ de maio de 2025.
O desconto é automático?
Não. O desconto no registro do primeiro imóvel precisa ser solicitado no cartório no momento do protocolo do título, com apresentação do contrato de financiamento SFH e declaração de que é a primeira aquisição nessa modalidade. O cartório não aplica por conta própria.
O desconto inclui o ITBI?
Não. O desconto do Art. 290 da Lei 6.015/73 incide apenas sobre os emolumentos cartorários, que são as taxas cobradas pelo Cartório de Notas e pelo Cartório de Registro de Imóveis. O ITBI é um imposto municipal e não está incluído.
O desconto vale para escritura e para o registro?
Sim. O benefício se aplica tanto aos emolumentos da lavratura da escritura quanto aos do registro da transferência, além dos emolumentos da alienação fiduciária quando ela faz parte da operação.
O cartório pode negar o desconto?
Não, se os requisitos estiverem cumpridos e a documentação for apresentada. O desconto é obrigatório por lei. Se o cartório negar sem justificativa válida, o caminho é reclamação administrativa junto à Corregedoria-Geral da Justiça do estado.
Quem financia pelo Minha Casa Minha Vida tem desconto diferente?
Sim. Operações MCMV têm desconto próprio nos emolumentos, previsto na legislação do programa, que pode chegar a 80% ou 90% dependendo da faixa de renda. Esse percentual é maior do que os 50% do Art. 290 e também precisa ser solicitado no cartório, não é aplicado automaticamente.
Se eu comprar o imóvel com outra pessoa, o desconto se aplica?
O desconto se aplica à operação de primeira aquisição financiada pelo SFH, não a cada comprador individualmente. Se um dos compradores já utilizou esse tipo de financiamento antes, isso pode afetar a elegibilidade. Vale a pena verificar a situação específica diretamente com o cartório antes do protocolo.
O desconto existe, mas você precisa ir buscar
Acompanho processos de compra e venda em Cascavel e Toledo há mais de 30 anos, e esse é um dos direitos que mais vejo sendo perdido por falta de informação. Não porque as pessoas não quisessem exercê-lo, mas sim, porque simplesmente não sabiam que existia.
Saber que o desconto existe é o primeiro passo. O segundo é chegar ao cartório com tudo na mão: o contrato de financiamento e o pedido formalizado. Esses dois passos juntos garantem que você não pague a mais por algo que a lei já resolveu para você.
Se você está procurando o seu primeiro imóvel em Cascavel ou Toledo e quer ter alguém cuidando de cada detalhe desse processo, da escolha do imóvel até a entrega das chaves, fale com a minha equipe. Será um prazer te ajudar a encontrar o imóvel certo.
