Como Declarar Venda de Imóvel Abaixo de 400 Mil em 2026

Tenho percebido que uma dúvida muito comum entre proprietários é como declarar venda de imóvel abaixo de 400 mil no Imposto de Renda. Em cidades como Toledo, onde há muitas negociações nessa faixa de valor, esse tipo de pergunta aparece com frequência. E não é para menos: as regras podem parecer confusas à primeira vista.

Muita gente acredita que, por estar dentro do limite de isenção do imposto sobre ganho de capital, não precisa declarar nada. Mas isso nem sempre é verdade. Dependendo da situação, a declaração continua sendo obrigatória, mesmo sem imposto a pagar.

Por isso, quero te mostrar o que é preciso saber: quem realmente está isento, quais documentos são necessários, o passo a passo para fazer a declaração e os cuidados que ajudam a evitar problemas no futuro. É um assunto importante, e merece ser tratado com atenção. Vamos lá?

Venda de Imóvel Até 400 Mil Tem Isenção de IR?

Ao declarar venda de imóvel abaixo de 400 mil, é importante entender que existe, sim, uma possibilidade de isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital. Mas essa isenção não vale para todos os casos e depende de algumas condições bem específicas. O limite real, de acordo com as regras da Receita Federal, é de R$ 440 mil para que a venda seja considerada isenta desse imposto – e esse valor continua o mesmo para o ano de 2026.

Mas atenção: essa regra só se aplica se forem atendidos três critérios obrigatórios ao mesmo tempo:

• O imóvel vendido precisa ser o único que está no nome da pessoa vendedora.
• Não pode ter ocorrido nenhuma outra venda de imóvel nos últimos cinco anos utilizando esse mesmo benefício de isenção.
• O valor da venda não pode ultrapassar os R$ 440 mil.

Se alguma dessas condições não for cumprida, a venda pode ser tributada.

Outro ponto importante: estar isento do imposto sobre o ganho de capital não significa que está liberado de fazer a declaração anual do Imposto de Renda. Se houver outros fatores – como rendimentos acima do limite anual da Receita Federal – a obrigação de declarar continua. Por isso, mesmo quando há isenção, é fundamental verificar se o caso exige a inclusão da venda na declaração anual. Essa é uma diferença que costuma gerar bastante confusão, e por isso quis destacar aqui.

Quando Você Precisa Declarar a Venda no IR 2026

Nem sempre quem vende um imóvel precisa declarar no Imposto de Renda, mas existem situações bem específicas em que isso se torna obrigatório. E esse é um ponto que merece atenção. Mesmo que a venda esteja isenta de imposto sobre ganho de capital, pode ser necessário informar tudo corretamente na declaração anual. Por isso, quero te mostrar de forma clara quando a declaração é exigida – e quando ela é apenas recomendada, mas ainda assim importante.

Situações que Tornam a Declaração Obrigatória

Se em 2025 você se enquadrou em qualquer dos critérios abaixo, precisa entregar a declaração anual do IR em 2026. E, nesse caso, a venda do imóvel também precisa ser incluída, ainda que tenha sido isenta de imposto:

• Recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 33.888,00;
• Recebeu rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 200 mil;
• Teve receita bruta de atividade rural acima de R$ 169.440,00;
• Possuía bens ou direitos superiores a R$ 800 mil em 31/12/2025;
• Realizou operações em bolsa de valores em qualquer período do ano superiores a R$40 mil.

Nesses casos, como declarar venda de imóvel abaixo de 400 mil torna-se obrigatório junto com sua declaração anual do IR. Isso porque a Receita Federal exige o registro da transação, mesmo quando não há imposto a pagar. O ideal é reunir toda a documentação da venda e informar os dados corretamente no campo específico da declaração.

Quando a Declaração é Opcional (Mas Altamente Recomendada)

Agora, se nenhum dos critérios acima se aplica ao seu caso, e a venda do imóvel se enquadra nas regras de isenção, não existe uma obrigatoriedade formal de entregar a declaração. Mas aqui vai uma orientação importante: a recomendação é que você declare mesmo assim.

Fazer isso traz várias vantagens:

• Garante um histórico fiscal organizado;
• Facilita a comprovação da origem dos recursos obtidos com a venda;
• Evita questionamentos ou problemas futuros com a Receita Federal;
• Registra de forma oficial a operação no seu CPF.

Vejo que muitos proprietários acabam deixando de declarar por acharem que não é necessário, mas depois enfrentam dificuldades quando precisam justificar movimentações financeiras ou compras maiores. Por isso, manter esse cuidado pode fazer diferença no futuro.

Documentos Para Declarar Venda de Imóvel

Eu percebo que uma das maiores dificuldades, na prática, não é nem entender a regra – e sim separar a papelada certa. E aqui vai um cuidado que faz toda diferença: Para declarar venda de imóvel abaixo de 400 mil corretamente, organize toda a documentação antes de iniciar o preenchimento. Isso evita erros, retrabalho e também reduz muito o risco de cair em malha fina.

Para facilitar, gosto de dividir em dois grupos.

Documentação da Transação Imobiliária

Aqui entram os documentos que comprovam oficialmente a compra e a venda do imóvel:

• Escritura de compra do imóvel (ou documento de aquisição original);
• Escritura de venda (ou contrato de compra e venda devidamente registrado);
• Comprovante de pagamento de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e outros impostos envolvidos na transação;
• Certidão negativa de débitos do imóvel.

Esse conjunto é o que dá sustentação para a operação existir de forma clara perante a Receita e também em qualquer checagem futura – o que você não usar na declaração, deve ter guardado com você obrigatoriamente caso precise justificar algo.

Comprovantes Financeiros e Fiscais

Agora, entram os documentos que influenciam diretamente no valor declarado e na apuração de ganho de capital, quando for o caso:

• DARF do GCAP (se houver imposto a pagar sobre ganho de capital);
• Notas fiscais de benfeitorias e reformas que aumentaram o valor do imóvel, se for o caso;
• Comprovantes de pagamento de corretagem (podem ser deduzidos do ganho de capital).
• Recibos de outras despesas dedutíveis relacionadas à venda.

E aqui vale um ponto importante: o GCAP (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital) é o programa da Receita Federal usado para registrar a venda do imóvel. Ele deve ser preenchido antes do Imposto de Renda anual, mesmo quando há isenção. Ao final, o GCAP gera o comprovante de operação isenta ou o DARF para pagamento do imposto, quando houver valor devido.

Como Declarar a Venda no Programa da Receita (Passo a Passo)

Se você chegou até aqui, é porque quer fazer tudo da forma certa. E isso começa entendendo como declarar venda de imóvel abaixo de 400 mil – ou melhor, 440 mil – com segurança, dentro do que a Receita Federal exige. Abaixo, preparei um passo a passo claro, baseado no que oriento diariamente. Com cuidado e atenção, todo o processo pode ser bem mais simples do que parece.

Etapa 1 – Preencha o Programa GCAP Antes da Declaração

O primeiro passo de como declarar venda de imóvel abaixo de 400 mil é acessar o Programa GCAP, disponível gratuitamente no site da Receita Federal. É ele quem faz o cálculo do ganho de capital e identifica se há imposto a pagar ou não.

Se a venda foi realizada em 2025, você deve baixar e preencher o GCAP 2025. O ideal é que esse preenchimento aconteça até o último dia útil do mês seguinte à venda, para evitar atrasos e possíveis penalidades. Mesmo nos casos de isenção, o GCAP precisa ser preenchido corretamente.

Etapa 2 – Informe os Dados de Compra e Venda no GCAP

No programa GCAP, você vai precisar informar:

• A data de aquisição e o valor de compra original do imóvel;
• A data da venda e o valor de venda realizado;
• Despesas com reformas ou benfeitorias que valorizaram o imóvel (somente se tiver notas fiscais);
• Custos com corretagem e ITBI, que também podem ser deduzidos do cálculo.

O GCAP fará o cálculo automaticamente, seguindo a fórmula:

Ganho de capital = Valor de venda – Valor de compra – Despesas dedutíveis

Esse cálculo reflete a valorização do imóvel ao longo do tempo, e é sobre esse valor que incidiria o imposto, caso a operação não fosse isenta. Se quiser entender melhor como calcular o valor do seu imóvel, vale conferir este conteúdo que preparamos sobre o tema.

Etapa 3 – Verifique a Isenção Automaticamente no Sistema

Após preencher os dados, o GCAP irá verificar automaticamente se a operação se enquadra nas regras de isenção (venda até R$ 440 mil, imóvel único, sem uso da isenção nos últimos 5 anos).

Se tudo estiver de acordo, o sistema vai gerar um Demonstrativo de Apuração com status de “operação isenta”. Caso contrário, será gerado um DARF com o valor do imposto a pagar.

Etapa 4 – Declare na Ficha “Bens e Direitos” do IRPF

Agora que o GCAP está preenchido, é hora de abrir o programa do IRPF 2026 e seguir com a declaração:

• Localize o imóvel que já estava informado na ficha “Bens e Direitos” no ano anterior;
• No campo “Situação em 31/12/2025”, preencha com 0 (zero), pois o bem foi vendido;
• Em “Discriminação”, escreva: data da venda, valor, nome e CPF ou CNPJ do comprador, e se houve ou não isenção de imposto sobre o ganho de capital.

Ao declarar venda de imóvel abaixo de 400 mil na ficha de Bens e Direitos, informe valor zero na coluna de 31/12/2025, pois o bem foi alienado.

Etapa 5 – Importe os Dados na Ficha “Ganhos de Capital”

No IRPF 2026, acesse a ficha “Ganhos de Capital”:

• Utilize a opção “Importar dados do GCAP”;
• O sistema vai puxar automaticamente todas as informações que você preencheu no programa GCAP;
• Se preferir, também é possível preencher manualmente, mas o ideal é usar a importação para evitar inconsistências.

Etapa 6 – Confira os “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”

Se a sua venda estiver dentro das regras de isenção, o valor do ganho de capital será incluído automaticamente na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o código 05 – referente à venda de único imóvel por até R$ 440 mil.

Antes de finalizar e transmitir a declaração, verifique se o valor de venda foi importado corretamente. Esse é um passo simples, mas essencial para garantir que tudo esteja em conformidade com a Receita.

O Que Acontece Se Não Declarar a Venda do Imóvel

Deixar de declarar venda de imóvel abaixo de 400 mil, mesmo em casos de isenção de imposto, pode gerar sérias consequências fiscais. E digo isso porque muitas vezes, ao vender um imóvel, a atenção fica concentrada só na negociação – e detalhes como a declaração acabam ficando para depois. Mas esse “depois” pode custar caro.

Quando a venda não é informada corretamente, a Receita Federal pode aplicar multas pesadas: de 75% a 225% sobre o imposto devido, caso exista algum valor a pagar. E mesmo sem imposto, se a declaração anual não for entregue dentro do prazo, há a chamada multa por atraso – que começa em R$ 165,74 e pode chegar a 20% do imposto devido.

Além disso, vale lembrar que a Receita cruza informações com cartórios, bancos e outras instituições. Isso significa que a venda do imóvel aparece para o Fisco, mesmo que não seja declarada. E quando isso acontece, o CPF vai direto para a malha fina. Nessas situações, é comum a exigência de documentos, esclarecimentos e todo um processo de regularização que pode ser evitado com um pequeno cuidado lá no início.

O Que Mais Pode Acontecer Se a Venda Não For Declarada?

Outro ponto que muitos desconhecem: se a declaração anual for obrigatória e não for entregue, o CPF fica irregular. Isso pode travar financiamentos, impedir a abertura de contas bancárias, dificultar a emissão de passaporte, entre outras situações bem desconfortáveis – e que podem surgir quando menos se espera.

É por isso que reforço tanto a importância de respeitar os prazos. O GCAP deve ser preenchido até o último dia útil do mês seguinte à venda, e a entrega da declaração do IRPF 2026 precisa ser feita até 30 de abril de 2026 (ou até a nova data, se houver prorrogação oficial). São prazos simples, mas que precisam ser seguidos.

E há mais um cuidado que gosto sempre de destacar: guarde todos os documentos da venda por pelo menos 5 anos. Se foram declaradas benfeitorias ou reformas que influenciaram no valor do imóvel, é essencial ter as notas fiscais em seu nome. Caso a Receita peça comprovação, é isso que vai garantir tranquilidade.

Ah, e por falar em valor: evite confundir valor venal (aquele que aparece no IPTU) com o valor real da venda. Na declaração do imposto de renda, o que deve ser informado é o valor da transação de fato, conforme está registrado em escritura ou contrato.

Aqui em Toledo, com o aquecimento do mercado imobiliário na região, tenho visto cada vez mais vendas nessa faixa de valor. E é justamente por isso que falo com tanto cuidado sobre o assunto. Na Lokatell Imóveis, acompanhamos cada etapa com responsabilidade, sempre orientando para que tudo ocorra da forma mais segura possível – porque quando a venda termina bem, é o começo de novos planos. E isso, sim, é o mais importante.

Pronto Para Vender Seu Imóvel com Segurança em Toledo?

Ao longo deste artigo, mostrei que mesmo imóveis vendidos por valores abaixo de 440 mil podem, sim, ter isenção do imposto sobre ganho de capital. Mas isso não significa que a declaração esteja dispensada em todos os casos. Tudo vai depender da sua situação fiscal no ano da venda.

Por isso, quero reforçar os pontos mais importantes: organize toda a documentação com calma, preencha o GCAP dentro do prazo certo, respeite os detalhes exigidos pela Receita Federal e, acima de tudo, não deixe para depois o que pode ser feito com tranquilidade agora.

Na Lokatell Imóveis, o nosso compromisso vai muito além de encontrar um comprador. Temos um cuidado verdadeiro com todo o processo. Auxiliamos na parte que muita gente esquece: a da segurança documental. Escrituras, certidões, ITBI, comprovantes… tudo isso faz parte do que entregamos quando nos propomos a conduzir uma venda com profissionalismo e transparência. Porque quando tudo está em ordem, tanto quem vende quanto quem compra pode seguir em frente com serenidade.

Se você está em Toledo ou região e deseja vender seu imóvel com o apoio de quem entende o mercado local e valoriza cada detalhe, entre em contato com a minha equipe. Estamos aqui para oferecer uma assessoria completa, segura e feita com todo o cuidado que você merece.