A ação de despejo por falta de pagamento é um dos processos que mais gera dúvidas no mercado imobiliário, e os dois lados costumam chegar até mim com a mesma urgência, só que por razões diferentes.
Do lado do proprietário, a conversa começa com uma conta que não fecha: o aluguel parou de entrar, as tentativas de negociação não funcionaram, e agora ninguém sabe ao certo o que fazer, quanto vai custar e quanto tempo vai demorar para resolver.
Do lado do inquilino, o tom é diferente. Às vezes é desespero mesmo: recebeu uma notificação, não sabe o que acontece agora, se dá para pagar e continuar no imóvel, o que acontece se não sair.
Escrevi esse artigo para os dois lados, sem tomar partido. Porque o processo existe para proteger direitos, não para punir ninguém, e entender como ele funciona é o que separa quem resolve a situação de quem fica sem saber o que fazer enquanto o prejuízo cresce.
O que é a ação de despejo por falta de pagamento
A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento legal que permite ao proprietário de um imóvel alugado pedir à Justiça a retomada do bem quando o inquilino deixa de pagar o aluguel e os encargos devidos.
Ela está prevista na Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91, que é a lei que regula o aluguel de imóveis urbanos no Brasil. O artigo 9º, inciso III, dessa lei diz que a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. E o artigo 62 detalha como esse processo funciona na prática.
Não é uma punição. É um caminho formal e legal para resolver uma situação que saiu do controle, com regras que protegem tanto quem está pedindo o despejo quanto quem está sendo despejado.
Como entrar com a ação de despejo por falta de pagamento: o que o proprietário precisa saber
O ponto de partida de tudo é ter um advogado. A ação não pode ser proposta sem representação legal (um advogado), com raras exceções para causas de valor muito baixo no Juizado Especial Cível (o JEC, tribunal popular e gratuito para causas menores).
A documentação básica que o advogado vai precisar é: o contrato de locação assinado, os comprovantes dos aluguéis não pagos, e, quando houver, a documentação da garantia locatícia (fiador, seguro fiança ou caução).
Uma administradora de imóveis que gerencia a locação tem esse histórico organizado e pode agilizar bastante o início do processo, além de acionar o suporte jurídico com mais agilidade. Situações assim são comuns no dia a dia de quem tem imóvel alugado, e quem está preparado resolve mais rápido.
Dois pontos que não podem faltar antes de abrir a ação: todas as tentativas de negociação e comunicação com o inquilino devem estar documentadas, porque isso pode influenciar a análise do juiz. E o valor exato da dívida precisa estar calculado corretamente, com todos os encargos, multas e correção monetária, porque qualquer inconsistência pode complicar o processo.
Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento, passo a passo
Do ponto de vista do proprietário, o processo segue uma ordem que precisa ser respeitada. Pular etapas ou tentar resolver por conta própria pode complicar muito mais do que resolver o problema. Veja a seguir o que fazer.
1. Notificação extrajudicial
A notificação prévia ao inquilino não é obrigatória na ação por falta de pagamento, porque a mora, ou seja, o atraso, se configura automaticamente quando o prazo de pagamento vence sem que o valor tenha sido pago. Mas muitos advogados recomendam essa notificação como passo inicial, porque ela documenta a situação e pode abrir espaço para uma negociação amigável antes de precisar apelar para o Judiciário.
2. Contratação de advogado e petição inicial
Para entrar com a ação, o proprietário precisa de representação por um advogado. É o advogado que elabora o pedido formal ao juiz, com a descrição da inadimplência, os valores em aberto, o contrato de locação e os documentos que comprovam o atraso.
3. Pedido de liminar de despejo
Em alguns casos, o proprietário pode pedir ao juiz uma decisão provisória e urgente para que o inquilino desocupe o imóvel antes mesmo do processo ser concluído. Essa decisão se chama liminar. Quando ela é concedida, o inquilino recebe um prazo de 15 dias para desocupar o imóvel voluntariamente.
A liminar por falta de pagamento tem requisitos específicos previstos no artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei do Inquilinato: ela é mais acessível quando o contrato não tem nenhuma garantia locatícia (fiador, seguro fiança ou caução). Mas tem um detalhe importante: para obter essa decisão rápida, o próprio proprietário precisa depositar em juízo um valor equivalente a 3 meses de aluguel. Esse depósito funciona como uma proteção para o inquilino: se a liminar for concedida e depois o juiz concluir que o despejo não era devido, há um valor disponível para ressarcir eventuais prejuízos do inquilino. No fim do processo, se tudo correr como esperado, o dinheiro é devolvido ao proprietário.
4. Citação do inquilino
O inquilino é formalmente comunicado pela Justiça de que existe uma ação em andamento contra ele. Essa comunicação se chama citação. A partir da data da citação, começa a contar um prazo muito importante, que explico na seção seguinte.
5. Contestação ou revelia
Se o inquilino não pagar e não apresentar defesa, o processo pode seguir de forma mais rápida. Se ele apresentar defesa, haverá análise das alegações e, eventualmente, uma audiência.
6. Sentença e ordem de desocupação
Com ou sem contestação, o juiz decide. Se a inadimplência for comprovada, a sentença determina a rescisão do contrato e a desocupação do imóvel em prazo fixado pelo juiz.
7. Cumprimento: saída voluntária ou com oficial de justiça
Se o inquilino não sair no prazo da sentença, o proprietário pode pedir a execução do despejo. Um oficial de justiça vai ao imóvel com a ordem judicial. Se necessário, a desocupação pode ser feita com uso de força.
O que é o prazo para pagar a dívida e por que ele importa tanto para o inquilino
Quando o inquilino recebe a citação, a lei abre um prazo de 15 dias, contado desse momento, para que ele pague integralmente tudo o que deve. Esse pagamento precisa ser feito por depósito judicial e precisa cobrir: todos os aluguéis em atraso, os encargos (como condomínio e IPTU quando previstos no contrato), as multas contratuais, os juros de mora, as custas do processo e os honorários do advogado do proprietário, fixados em 10% sobre o total da dívida, conforme o artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato.
Esse mecanismo tem um nome técnico: purgação da mora. Em linguagem mais simples, significa que o inquilino tem uma última chance de quitar tudo e fazer o processo ser extinto, mantendo o contrato ativo como se o atraso não tivesse acontecido.
Dois detalhes que não podem passar despercebidos:
- O depósito precisa ser integral, valores parciais não encerram o processo.
- E esse direito só existe uma vez a cada 24 meses, ou seja, se o inquilino já usou essa possibilidade nos dois anos anteriores ao ajuizamento da ação, não pode usá-la novamente.
Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento
Essa é a pergunta que vejo com mais frequência, e a resposta honesta é: depende muito.
Com uma liminar de despejo deferida pelo juiz e sem contestação do inquilino, o processo pode ser resolvido em poucos meses. O prazo de 15 dias para desocupação começa a contar assim que a liminar é cumprida.
Já sem liminar, o processo segue o rito ordinário. Há citação, prazo para defesa, análise das alegações e sentença. Nesse cenário, o prazo médio fica entre 6 meses e 1 ano, podendo se estender mais se houver recursos.
A presença ou ausência de garantia locatícia, que é o mecanismo que protege o proprietário em caso de inadimplência, como fiador, seguro fiança ou caução, influencia diretamente no acesso à liminar e, consequentemente, na velocidade do processo. Contratos sem garantia têm mais facilidade de obter a liminar, o que pode agilizar muito a resolução.
A comarca também importa nessa equação. Em cidades com Judiciário mais sobrecarregado, os prazos tendem a ser mais longos.
Quanto custa uma ação de despejo por falta de pagamento
Os custos envolvem basicamente três componentes:
Honorários advocatícios: o advogado que representa o proprietário cobra pelos serviços prestados. Esse valor varia bastante conforme a complexidade do caso, o valor da dívida e o profissional contratado. Não existe uma tabela nacional obrigatória para esse tipo de serviço.
Custas judiciais: são as taxas cobradas pelo Poder Judiciário para processar a ação. Variam conforme o estado e o valor da causa. A título de referência, em muitos estados ficam entre R$ 200 e R$ 500, mas podem ser maiores dependendo do porte do processo.
Caução para liminar: quando o proprietário pede a liminar de despejo sem garantia locatícia, precisa depositar uma caução equivalente a 3 meses de aluguel. Esse valor é devolvido ao final do processo.
Se a ação for procedente, o inquilino pode ser condenado a pagar as custas e os honorários do advogado do proprietário. Mas isso depende da sentença e do que efetivamente for executado.
O que é a ação de despejo cumulada por cobrança
Quando o proprietário entra com a ação de despejo, ele pode pedir ao juiz duas coisas ao mesmo tempo: a retomada do imóvel e a cobrança da dívida. Isso é o que se chama de ação de despejo cumulada com cobrança.
Na ação simples, o pedido é só pela desocupação do imóvel. O proprietário retoma o bem, mas a cobrança dos valores em atraso fica para outro processo, se ele quiser.
Na ação cumulada, as duas demandas correm juntas. O juiz decide o despejo e a dívida no mesmo processo, e o inquilino pode ser condenado a pagar os aluguéis em atraso, encargos, multas e juros, além de ter que desocupar o imóvel.
Do ponto de vista prático, a ação cumulada costuma ser mais eficiente para o proprietário, porque resolve as duas questões de uma vez, sem precisar abrir um segundo processo de cobrança depois.
O que acontece com o inquilino depois que a ação é aberta
Receber a citação de uma ação de despejo é impactante, mas não significa que o desfecho está decidido. Há opções e há prazos que precisam ser conhecidos.
Quando você recebe a citação, tem 15 dias para depositar em juízo o valor total da dívida, conforme já expliquei. Se você fizer isso dentro do prazo e pelo valor correto, o processo é extinto e o contrato continua. Se não fizer, o processo segue em frente.
Se a ação continuar, você pode apresentar defesa contestando o pedido do proprietário. Mas contestação e pagamento da dívida não podem ser feitos ao mesmo tempo: você precisa escolher um dos caminhos.
Se a sentença for favorável ao proprietário, você recebe um prazo para desocupar o imóvel voluntariamente. Esse prazo costuma ser fixado pelo juiz e varia conforme o caso.
Se você não sair no prazo, o proprietário pode pedir a execução do despejo, com oficial de justiça. É importante saber que o proprietário não pode cortar água, luz ou gás para forçar a sua saída antes da ordem judicial, não pode trocar a fechadura por conta própria e não pode retirar seus bens. Essas ações são ilegais e podem gerar responsabilidade civil e criminal para quem as pratica.
E não, o proprietário também não pode simplesmente retirar os bens do inquilino que ficaram no imóvel por conta própria. Há um caminho legal para isso, com responsabilidades definidas para quem age fora dele.
O inquilino pode negociar mesmo depois de aberta a ação?
Pode, e isso acontece com muita frequência. A qualquer momento antes de o processo ser encerrado definitivamente, as partes podem chegar a um acordo. Na prática, muitos processos terminam assim: o inquilino propõe desocupar o imóvel em prazo maior do que o da liminar, e em troca o proprietário concorda com alguma redução da dívida ou com um parcelamento. O proprietário recupera o imóvel sem esperar a saída forçada, e o inquilino evita a pressão de um oficial de justiça na porta.
Esse acordo pode ser registrado formalmente pelo juiz dentro do próprio processo, o que dá garantia para os dois lados de que o combinado vai ser cumprido.
O que o proprietário não pode fazer, de forma nenhuma
Isso aqui precisa ficar muito claro, porque vejo situações complicadas chegarem até mim com consequências sérias para quem agiu movido pelo impulso.
O que é ilegal e o proprietário não pode fazer:
- Cortar água, luz ou gás para forçar a saída do inquilino;
- Trocar a fechadura do imóvel sem ordem judicial;
- Remover ou danificar os bens do inquilino;
- Ameaçar ou pressionar de qualquer forma que configure intimidação.
O caminho para resolver isso sem acabar com uma dor de cabeça ainda maior é exclusivamente o judicial. Essas restrições existem porque a lei reconhece que, mesmo em inadimplência, o inquilino ainda tem direitos durante o processo. Quem age fora desse limite cria um problema novo por cima do que já existe.
Perguntas frequentes sobre ação de despejo por falta de pagamento
Reuni abaixo as dúvidas que vejo com mais frequência sobre esse tema, com respostas diretas para você que quer algo mais rápido ou relembrar o que falamos.
Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento?
É o processo judicial previsto na Lei do Inquilinato que permite ao proprietário pedir à Justiça a retomada do imóvel quando o inquilino não paga o aluguel. O processo segue etapas definidas em lei, com direito de defesa para o inquilino e, quando há liminar deferida, prazo de 15 dias para desocupação voluntária.
Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento?
Depende se há liminar e se o inquilino apresenta defesa. Com liminar deferida e sem contestação, o processo pode ser resolvido em poucos meses. Sem liminar e com contestação, o prazo médio fica entre 6 meses e 1 ano, podendo se estender mais com recursos.
Quanto custa uma ação de despejo por falta de pagamento?
Os custos envolvem honorários advocatícios (variáveis conforme o caso e o advogado), custas judiciais (em geral entre R$ 200 e R$ 500, variando por estado) e, quando cabível, uma caução equivalente a 3 meses de aluguel para obter a liminar. Não existe valor fixo nacional.
Como entrar com a ação de despejo por falta de pagamento?
O proprietário precisa contratar um advogado, reunir o contrato de locação e os comprovantes da inadimplência. O advogado elabora o pedido formal ao juiz. Sem representação legal, a ação não pode ser proposta na maior parte dos casos.
O que é a ação de despejo cumulada por cobrança?
É quando o proprietário pede, no mesmo processo, tanto a retomada do imóvel quanto o pagamento dos valores em atraso. As duas demandas são resolvidas em uma só ação, sem necessidade de abrir um segundo processo para a cobrança da dívida.
O inquilino pode pagar a dívida e evitar o despejo?
Sim. Após receber a citação, o inquilino tem 15 dias para depositar em juízo o valor total da dívida, incluindo aluguéis em atraso, encargos, multas, juros e honorários do advogado do proprietário. Se fizer isso dentro do prazo e pelo valor correto, o processo é extinto. Esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses.
O que acontece se o inquilino não sair depois da ordem judicial?
O proprietário pode pedir a execução do despejo, com envio de um oficial de justiça ao imóvel para cumprir a ordem. Se necessário, a desocupação pode ocorrer com uso de força, conforme previsto no artigo 65 da Lei do Inquilinato.
Quem não paga aluguel pode ter o nome negativado?
Sim. A dívida de aluguel pode ser protestada em cartório e o nome do inquilino pode ser incluído no cadastro de inadimplentes, independentemente do andamento da ação judicial. As duas coisas podem ocorrer ao mesmo tempo.
Chegar até a ação de despejo por falta de pagamento é sempre o pior cenário possível
Trinta anos acompanhando locações em Cascavel e Toledo me ensinaram uma coisa sobre esse processo: quando ele chega, é porque algo deu errado antes. Ou o contrato não tinha as garantias certas, ou os sinais de inadimplência foram ignorados por tempo demais, ou a negociação aconteceu de forma errada, sem registro, sem prazo claro, sem consequência definida e sem o apoio ideal.
A ação de despejo existe e funciona, mas chegar até ela sempre representa um prejuízo para os dois lados: tempo, dinheiro, desgaste. Para o proprietário, meses sem receber e com o imóvel parado. Para o inquilino, um processo que afeta o histórico de crédito e a próxima locação.
Se você tem um imóvel alugado em Cascavel ou Toledo e quer uma administração que cuide disso antes de virar processo, fale com a minha equipe. Acompanhamos todo o ciclo da locação, da análise do inquilino à gestão dos contratos, e quando o problema aparece, já temos o histórico organizado para resolver da forma mais rápida possível.
