Garantia locatícia: quais são os tipos e qual escolher no seu contrato de aluguel

Se você está iniciando um processo de aluguel, o termo garantia locatícia com certeza já apareceu pra você. As garantias locatícias já são exigências em praticamente qualquer contrato de aluguel e você precisa entender do que se tratam, para ser capaz de analisar qual delas é a opção mais interessante para você.

Como trabalho há bastante tempo com locação pela Lokatell Imóveis em Toledo e Cascavel, é muito comum ouvir a pergunta: “qual garantia locatícia eu escolho?”. A verdade é que a resposta muda conforme o seu perfil, o valor do aluguel e o que o proprietário do imóvel está disposto a aceitar.

Neste artigo, vou te explicar as 3 modalidades mais usadas no mercado, o que a lei diz sobre cada uma delas e como você pode decidir qual faz mais sentido para o seu caso.

O que é garantia locatícia

A garantia locatícia é o mecanismo que protege o proprietário no caso de o inquilino deixar de pagar o aluguel ou cause danos ao imóvel durante a locação. Ela funciona como uma segurança extra, digamos assim. É negociada antes da assinatura do contrato, e existe justamente para reduzir os riscos de quem está cedendo o imóvel.

A Lei do Inquilinato, no artigo 37, determina que o locador pode exigir do locatário uma das seguintes modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento que, na prática, é o inquilino oferecer cotas de um fundo de investimento como garantia do contrato. A própria lei deixa claro, no parágrafo único desse artigo, que é proibido combinar mais de uma modalidade no mesmo contrato. Ou seja, se o proprietário já pediu fiador, por exemplo, ele não pode também exigir caução.

Na prática, no mercado de Toledo e Cascavel, três modalidades concentram quase todos os contratos: fiador, caução e seguro-fiança. A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento existe na lei, mas é muito raro ela ser solicitada fora de operações comerciais de grande porte, então não vou abordar ela aqui.

Garantia locatícia é a mesma coisa que seguro incêndio?

Não. O seguro incêndio cobre danos ao imóvel causados por incêndio, raio ou explosão. Já a garantia locatícia cobre a falta de pagamento do aluguel. Em resumo, um cobre um risco patrimonial, o outro cobre o risco de crédito, e são exigências completamente independentes dentro do contrato.

É bem comum ver essa confusão entre inquilinos de primeira viagem. Mas entender a diferença entre eles evita inclusive cobrança em duplicidade ou uma negociação equivocada com o proprietário.

Quais são os tipos de garantia mais usados no aluguel

Cada uma das modalidades tem funcionamento próprio, com vantagens e exigências diferentes tanto para quem aluga quanto para quem recebe o imóvel de volta ao fim do contrato. Veja abaixo como cada uma funciona na prática.

Fiador

O fiador é uma pessoa que assume, junto com o inquilino, a responsabilidade pelo cumprimento do contrato. Se o aluguel não for pago, o proprietário pode cobrar diretamente do fiador, que pode responder inclusive com o próprio patrimônio.

Para ser aceito, o fiador geralmente precisa comprovar renda e, na maioria dos contratos, ter um imóvel próprio, quitado e localizado na mesma cidade do imóvel alugado. Essa exigência é o que mais dificulta esse tipo de garantia: encontrar alguém disposto a assumir esse compromisso nem sempre é simples, principalmente para quem está mudando de cidade ou não tem vínculo familiar próximo. E, sejamos sinceros, ser fiador é realmente assumir um risco considerável.

Não há nenhum custo direto para o inquilino nessa modalidade, ok? A maior dificuldade mesmo é encontrar a pessoa certa, disposta a colocar o próprio patrimônio como garantia de um contrato que não é dela. Sim, complicado.

Caução

A caução é um depósito feito pelo inquilino no início do contrato, como garantia de eventuais danos ou inadimplência, ou seja, o não pagamento do aluguel. O artigo 38, parágrafo 2º da Lei do Inquilinato determina que a caução em dinheiro não pode ultrapassar o valor equivalente a três aluguéis. Além disso, define que esse valor precisa ser depositado em caderneta de poupança, com todo o rendimento revertido ao inquilino quando o valor for devolvido.

Se o contrato terminar sem pendência nenhuma, o proprietário devolve a caução para o inquilino com a correção da poupança. Mas se houver dano ao imóvel ou aluguel em aberto, o valor é usado para cobrir esses custos antes da devolução do restante.

Essa é uma modalidade mais direta, digamos assim: o inquilino já sabe exatamente quanto vai desembolsar, e o proprietário tem o valor em mãos desde o início da locação. A dificuldade fica por conta do financeiro: reunir três aluguéis de uma vez, somados à mudança, pode apertar o orçamento de quem está começando um contrato novo.

Seguro-fiança

O seguro-fiança é contratado pelo inquilino junto a uma seguradora, que assume o risco de inadimplência perante o proprietário. Diferente da caução, o valor pago não é devolvido ao final do contrato: funciona como qualquer seguro, com um prêmio pago pela cobertura durante a vigência da apólice.

Essa modalidade é regulamentada pela SUSEP, o órgão federal que fiscaliza as seguradoras no Brasil, e a análise de crédito é feita pela própria seguradora, não pelo proprietário. Isso agiliza bastante o processo de aprovação, principalmente para quem não tem fiador disponível. O valor do prêmio e o passo a passo da contratação do seguro-fiança seguem critérios próprios de cada seguradora, e recomendo sempre pesquisar bem para entender esses detalhes antes de fechar contrato com essa modalidade. Sinceramente, é uma das mais simples dentre todas, mas adiciona um valor extra mensal.

Como escolher a garantia certa para o seu contrato

A escolha dentre as diversas modalidades depende menos de qual modalidade é “melhor” no geral e mais do seu momento atual e do que o proprietário está disposto a aceitar. Alguns pontos para te ajudar a decidir:

• Urgência da mudança: o seguro-fiança costuma ser aprovado mais rápido do que reunir a documentação de um fiador. Coisa de minutos.
• Disponibilidade de caixa: se você não tem os três aluguéis da caução disponíveis de uma vez, o fiador ou o seguro-fiança tendem a fazer mais sentido.
• Existência de um fiador de confiança: quando há alguém disposto e com o perfil exigido, essa costuma ser a opção mais vantajosa, pois não tem custo adicional para o inquilino.
• Perfil do proprietário: alguns aceitam qualquer uma das três modalidades, outros trabalham só com uma delas. É importante confirmar isso antes de se planejar em torno de uma garantia específica.

Quem prefere alugar sem depender de fiador em Cascavel costuma recorrer à caução ou ao seguro-fiança justamente por terem essa flexibilidade. Nenhuma das duas exige que você saia à caça de um terceiro disposto a assumir a responsabilidade pelo contrato. O que, sejamos sinceros, pode ser bem desconfortável.

Documentos exigidos por tipo de garantia

Cada modalidade costuma exigir uma documentação própria, e isso influencia diretamente o tempo de aprovação do contrato.

De forma geral, o fiador precisa apresentar RG, CPF, comprovante de renda e comprovante de propriedade de imóvel. Já a caução exige principalmente o comprovante de capacidade de pagamento do valor integral, e o seguro-fiança depende da análise de crédito feita pela seguradora, com documentos parecidos aos exigidos do próprio inquilino. A documentação padrão pedida para alugar em Cascavel segue essa mesma lógica, e a exigência costuma ser parecida para quem aluga em Toledo.

Perguntas frequentes sobre garantia no aluguel

Reuni aqui as dúvidas que aparecem com mais frequência sobre o tema.

O que é garantia locatícia?

A garantia locatícia é um tipo de proteção exigida pelo proprietário no contrato de aluguel, a fim de reduzir o risco de inadimplência ou dano ao imóvel. As modalidades previstas em lei são: caução, fiador, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A caução é uma modalidade de garantia locatícia?

Sim. A caução está prevista na Lei do Inquilinato como uma das modalidades válidas de garantia locatícia, com o valor limitado a três aluguéis quando feita em dinheiro.

Qual a melhor garantia locatícia para alugar sem fiador?

Não existe uma resposta “certa”. Depende muito da pessoa e dos recursos disponíveis. Entre quem não tem fiador disponível, a caução costuma ser mais rápida quando há recursos à mão, e o seguro-fiança funciona bem para quem prefere não desembolsar um valor alto de uma vez só, mas pode gastar um pouco a mais no mês.

A garantia locatícia é obrigatória?

Não é obrigatória por lei, mas a maioria dos proprietários exige alguma modalidade antes de fechar o contrato, como forma de reduzir os riscos envolvidos em uma locação.

Entender bem para escolher melhor

Entender as diferenças entre fiador, caução e seguro-fiança evita que você tenha dificuldades na hora de negociar o seu contrato de aluguel. Além disso, ajuda você a se planejar financeiramente antes mesmo de visitar o imóvel. Cada modalidade resolve um tipo de situação diferente, e a escolha certa depende do seu momento atual, não de qual parece mais popular.

Se você está procurando um imóvel para alugar em Toledo ou Cascavel, fale com a minha equipe pelo WhatsApp. Vamos te ajudar a encontrar o imóvel certo e as melhores garantias locatícias.