Se você está aqui, lendo esse artigo, é muito provável que está tentando entender se um bem de família pode ser penhorado ou não. E o motivo provavelmente envolve uma situação bem específica: uma dívida de condomínio bem atrasada, um financiamento com parcelas pendentes, uma fiança que assinou para alguma outra pessoa e mesmo uma pensão alimentícia em aberto.
E eu entendo, porque há uma ideia bem comum de que a casa de uma família está salva de ser penhorada por dívidas, sob qualquer cenário. Acontece que não é bem assim que a coisa funciona. É um pouco mais complexo que isso.
Em mais de 30 anos acompanhando o mercado imobiliário de Cascavel, Toledo e região por conta do meu trabalho na Lokatell Imóveis, eu já me deparei com essa questão várias vezes. E ela vem sempre de alguém que tem uma dívida em aberto, provavelmente já recebeu alguma ameaça de ter o bem penhorado e tem medo de realmente perder sua própria casa.
Neste artigo eu vou te explicar o que a lei diz sobre isso, quais são as exceções que ela prevê e o que você pode fazer para reforçar a proteção do seu imóvel.
O que é bem de família, segundo a lei
Vamos começar pelo básico: a definição de bem de família. A proteção sobre o imóvel próprio que você já deve ter ouvido falar vem da Lei nº 8.009/1990. Ela diz que o imóvel residencial próprio do casal ou “entidade familiar” é impenhorável e não responde a nenhuma dívida, seja ela civil, comercial, fiscal ou previdenciária que tenha sido contraída por quem mora nele e é seu proprietário – salvo nas hipóteses que a própria lei prevê. E são essas hipóteses que deixam claro que a cobertura não é completa.
Aqui uma coisa precisa ficar clara: essa proteção do patrimônio é automática. Não é preciso que você faça nenhum tipo de registro em cartório, nem pedir para órgão nenhum. Se o imóvel é seu e você mora nele com a sua família, ele já está protegido pela lei.
Essa proteção também cobre a construção, benfeitorias e mesmo os móveis que estejam no imóvel, desde que estejam quitados, claro. Isso significa que não é só a estrutura desse imóvel que está protegida, mas também boa parte do que está dentro dele.
Bem de família pode ser penhorado?
Sim, no entanto somente em situações bem específicas, que são as que estão na própria lei. A regra geral é, antes de mais nada, a proteção do imóvel. Mas sim, há exceções pontuais, que estão listadas no art. 3º da Lei nº 8.009/1990, para dívidas particulares, que vou tratar com calma na próxima seção.
Fora dessas situações, que estão muito claras na lei, o imóvel não pode ser penhorado de forma alguma. Você pode ter dívidas como cartão de crédito, empréstimo pessoal ou cheque especial, mas nada disso coloca sua casa em risco. Então se o seu caso é esse, pode respirar aliviado.
Quando o bem de família pode ser penhorado: as exceções da lei
Como falei acima, a lei prevê algumas situações em que a proteção do imóvel não é válida. Abaixo vou falar de cada uma delas para você entender bem se está em risco ou não.
Dívida do financiamento do próprio imóvel
Se esse imóvel foi financiado e você deixou de pagar as parcelas sim, o banco pode executar a dívida e tomar o bem. É claro que essa exceção é pra esse caso específico, dentro desse limite e do que foi contratado, não expõe a outras cobranças.
Pensão alimentícia
Se você está em dívida com pensão alimentícia, o credor da pensão pode pedir a penhora do seu imóvel, mesmo que ele seja o bem da sua família atual. Se o seu imóvel pertencer também ao seu cônjuge ou companheiro, que não tem nada a ver com essa dívida, a parte dele fica protegida segundo a redação dada pela Lei nº 13.144/2015.
Impostos, taxas e condomínio atrasado
Dívidas de impostos prediais ou territoriais, além de taxas e contribuições devidas pelo próprio imóvel também o colocam em risco. A lei não cita especificamente a palavra condomínio, mas a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, confirmada pelo Supremo Tribunal Federal, entende que a despesa condominial se enquadra nessa mesma exceção, por ser uma contribuição devida em função do imóvel. Quem já passou pelo aperto de um condomínio atrasado sabe que essa cobrança pode, sim, levar à penhora, mesmo quando o imóvel é o único bem da família. Ou seja: atenção a estes atrasos.
Imóvel dado como garantia de outra dívida
Se vocês oferecerem o próprio imóvel como garantia hipotecária de uma dívida, ele também pode ser executado se a dívida não for paga corretamente. Mas é importante dizer que, em 2025, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, em julgamento que passou a valer para casos parecidos em todo o país, que essa exceção só se aplica quando a dívida garantida pela hipoteca foi contraída em benefício da própria família.
Seja como for, se você está avaliando dar seu imóvel como garantia de uma dívida, recomendo repensar e consultar um advogado antes de assinar qualquer contrato, ok?
Imóvel comprado com dinheiro de crime
Pode parecer óbvio, mas sempre é preciso dizer: se o seu imóvel foi comprado com algum dinheiro oriundo de meio ilícito ele pode ser penhorado. O mesmo acontece no caso de a Justiça cobrar indenização de um processo criminal: ele pode ser usado para quitar essa dívida.
Fiança em contrato de aluguel
Isso pega muita gente de surpresa, e não deveria, sinceramente. Mas acontece porque muitas vezes as pessoas agem de boa fé e não prestam atenção aos riscos que estão assumindo em determinadas situações. Uma dessas situações é quando você aceita ser fiador em um contrato de locação de outra pessoa. Para ser fiador é preciso ter imóvel em seu nome, exatamente porque, caso o inquilino não pague os aluguéis, seu imóvel pode entrar na cobrança da dívida dele. E, como você aceitou esse risco, seu imóvel entrou pela sua própria vontade nessa situação e pode ser penhorado.
O único bem de família pode ser penhorado?
Sim, pode, e você provavelmente já percebeu isso depois de tudo o que expliquei até aqui. Se o imóvel se enquadrar em qualquer uma das situações anteriores, ele pode sim ser comprometido. Ser o único imóvel da família não é, infelizmente, uma situação que protege nesses casos.
Existe uma nuance para famílias com mais de um imóvel usado como residência: nesse caso, a impenhorabilidade recai sobre o imóvel de menor valor. Isso só muda se a família registrar outro imóvel como bem de família voluntário, do jeito que vou explicar mais à frente. Não é uma situação comum no dia a dia, mas é bom saber que ela existe.
Bem de família alugado ainda é protegido?
Pode ser que sim, mesmo que você não more no imóvel. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou esse entendimento na Súmula 486: ele afirma que é impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja alugado a terceiros, desde que a renda obtida com essa locação seja usada para sustentar a família ou pagar a moradia onde ela vive de fato.
Isso ajuda numa situação bem comum que é quando você alugou um imóvel seu e usa o valor do aluguel recebido para pagar seu aluguel de outro lugar onde de fato mora, ou para se sustentar. É comum para famílias que possuem imóvel em uma cidade, mas moram em outra, por exemplo. Nesse sentido, mesmo sendo alugado, esse imóvel continua protegido. Mas pra garantir essa proteção, guarde tudo que comprove que o valor do aluguel desse imóvel é usado para seu sustento ou para cobrir o aluguel de onde você mora de verdade.
Existe um jeito de reforçar a proteção do seu imóvel?
Existe sim. Além da proteção automática que já falei, o Código Civil prevê uma segunda forma de proteção, que chama de “bem de família voluntário”. A diferença é que essa proteção não é automática, é você, o dono do imóvel, quem escolhe, por vontade própria, blindar um imóvel específico contra dívidas futuras, mesmo que a sua família tenha mais de uma residência. Você mesmo pode criar essa proteção assinando uma escritura pública ou deixando definido em testamento que um imóvel específico vai virar um bem de família voluntário. Mas, claro, existe um limite: o valor desse imóvel não pode passar de um terço de tudo o que você possui, certo?
Isso não substitui a proteção automática, mas funciona como uma camada extra, inclusive para casos de partilha ou herança. Claro que não é uma blindagem absoluta.
Perguntas frequentes sobre bem de família e penhora
Reuni aqui as dúvidas que mais aparecem sobre o assunto.
O bem de família do fiador pode ser penhorado?
Sim. Se você assinou como fiador no contrato de aluguel de outra pessoa e essa pessoa não pagar o aluguel, o seu imóvel pode sim responder por essa dívida, mesmo que seja a sua única residência. Essa é uma das exceções previstas na Lei nº 8.009/1990.
Bem de família pode ser penhorado por dívida de cartão de crédito ou empréstimo comum?
Não. Esse tipo de dívida não está entre as exceções previstas em lei. A regra geral de proteção vale normalmente nesses casos.
Bem de família rural também é protegido?
Sim, a lei também se aplica quando a residência da família é um imóvel rural, mas tem uma diferença importante aí: a impenhorabilidade fica restrita especificamente à sede da moradia e aos móveis e equipamentos que ficam nela, dentro dos limites da pequena propriedade rural previstos na Constituição.
O que fazer se meu imóvel foi penhorado indevidamente?
Se esse for o seu caso, procure um advogado o quanto antes para avaliar cuidadosamente e, se for possível, contestar a penhora dentro do próprio processo. Quanto mais rápido você fizer isso, mais fácil costuma ser reverter o problema.
Proteção é a regra, não a exceção
Bom, depois de tudo isso, o que quero que você entenda é que sim, a lei protege o imóvel da sua família como regra automática. Mas que há exceções bem específicas que você precisa ter em mente, até para não acabar caindo em uma delas e ser pego desprevenido, perdendo seu imóvel.
Se você está pensando em comprar, vender ou alugar um imóvel em Cascavel ou Toledo e quer fazer isso com segurança desde o início, fale com a minha equipe. Será um prazer te ajudar a encontrar o caminho certo.
