Quando você começa a pensar em comprar ou vender um imóvel, o contrato de gaveta é um dos termos com os quais você provavelmente vai se deparar pelo caminho. Você pode encontrar em uma pesquisa no Google, ouvir algum corretor falar sobre ele ou mesmo alguma pessoa que já tenha alguma familiaridade com esse tipo de negócio.
Aqui na Lokatell, por motivos óbvios, eu e minha equipe topamos com esse termo com muita frequência. Geralmente vem de dúvidas de pessoas que estão querendo comprar ou vender um imóvel, ouviram falar dele, mas não sabem ao certo o que é nem se podem confiar nesse tipo de acordo.
Se você tem essa dúvida, vai gostar desse artigo. Nele vou te explicar o que é, se ele tem validade legal e, principalmente, o que pode dar errado com esse tipo de acordo.
O que é o contrato de gaveta
O contrato de gaveta é um tipo de acordo feito de forma particular entre o comprador e o vendedor de um imóvel. Geralmente ele é feito sem participação de nenhum banco e sem passar pelo clássico registro em cartório. Na prática, é quando uma pessoa assume a posse de um imóvel financiado de outra pessoa e passa a pagar as parcelas do financiamento em seu lugar. No entanto, o contrato original continua no nome de quem vendeu o imóvel.
Esse termo existe porque, tecnicamente falando, é um acordo que costuma ficar literalmente guardado em uma gaveta. Ele existe entre as partes envolvidas no negócio, mas nunca sai da gaveta, nunca chega na instituição financeira que financiou o bem, menos ainda no Registro de Imóveis. Aí você percebe toda essa informalidade e me pergunta: ok, entendi, mas por que as pessoas ainda recorrem a ele?
A resposta é simples: pra evitar possíveis custos de um novo financiamento e também para fugir de uma análise de crédito. Também é comum entre pessoas que precisam vender o imóvel rápido e não querem esperar toda a burocracia envolvida.
Sendo assim, é mais comum vermos esse tipo de contrato em imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que usa recursos da poupança e do FGTS para financiar imóveis residenciais.
O contrato de gaveta é válido?
Sim, o contrato é válido entre as partes envolvidas e produz efeito. Mas vou ser sincera em dizer que seria demais dizer que ele é de fato seguro ou que substitui a formalização de transferência de imóvel.
A Lei nº 8.004/90, por exemplo, em seu artigo 1º, exige que a transferência de um financiamento passe pela aprovação da instituição financeira envolvida. Então aqui fica claro que o banco precisa estar ciente e participar desse processo, o que não acontece com esse tipo de contrato. É esse o motivo, bastante óbvio, pelo qual os bancos tratam esse tipo de contrato como irregular. Porque, pela lei, é. Pode haver boa-fé entre ambas as partes, mas isso não o torna legal.
E é claro que ver esse tipo de contrato envolvido em processos é extremamente comum. Infelizmente, a informalidade tem seu preço e muitas pessoas se aproveitam dela. Por isso vários desses negócios acabam indo parar na justiça.
O Superior Tribunal de Justiça já analisou diversas situações que envolvem esse tipo de contrato, e os desfechos não são sempre os mesmos. Tudo depende da data da transferência e das condições específicas do financiamento envolvido.
Um exemplo são os contratos que foram transferidos até 25 de outubro de 1996, sem a participação do banco. Eles podem se enquadrar em uma regra de regularização prevista na Lei nº 10.150/2000, que dá algum amparo a esse tipo de documento. No entanto, transferências feitas depois dessa data, normalmente não têm o mesmo amparo legal.
Esse é o tipo de situação que requer um olhar cuidadoso de um advogado, porque depende de detalhes específicos de cada contrato, e um pequeno detalhe pode mudar o desfecho por completo. Então, antes de presumir que o seu caso se enquadra em uma das situações, o ideal é consultar um advogado especializado.
Quais são os riscos do contrato de gaveta
Se você percebeu a informalidade desse tipo de contrato, percebeu que sim, há riscos envolvidos. Como o imóvel continua registrado no nome do proprietário inicial, há uma série de situações que podem acontecer e que deixam o comprador sem ter como se proteger direito. São elas:
- O antigo proprietário pode decidir vender o mesmo imóvel pra outra pessoa, pois em tese, ele continua como dono na matrícula do imóvel;
- O imóvel pode acabar penhorado por dívidas do antigo proprietário ainda que você esteja morando nele e pagando as parcelas certinho;
- Se o antigo proprietário falecer, o imóvel pode entrar no inventário e pode ser destinado aos herdeiros. E você nunca sabe que tipo de herdeiro vai encontrar. Isso pode acontecer pois, perante a lei e o cartório, é ele quem continua constando como dono do bem.
- Usucapião também nem sempre resolve a situação. O STJ já decidiu contra situações em que foi tentado regularizar um imóvel usando o contrato de gaveta, por entender que a posse baseada nesse tipo de contrato não é suficientemente válida.
- Não é possível financiar de fato o imóvel nem usar o seu FGTS enquanto a transferência não for regularizada junto ao banco.
Sendo assim, você pode acabar se expondo a riscos que não precisaria. A única forma de garantir que o imóvel vai se tornar seu é a escritura e registro de imóvel, que só é possível fazer com a devida regularização.
O que a matrícula do imóvel mostra nesses casos
A matrícula do imóvel é onde fica registrado, oficialmente falando, quem é o dono de legal do imóvel. É nela que é possível ver se existem restrições como penhoras, hipotecas e o financiamento em andamento.
Nesse tipo de acordo, a matrícula continua em nome de quem vendeu, porque nenhuma transferência formal é feita junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Ou seja: você pode ter feito um contrato bonitinho, mas como seu nome não consta nos documentos oficiais, você não é o dono. Além disso, sem acesso à matrícula, você não consegue ver as situações que envolvem o imóvel e pode acabar comprando algo que vai gerar problemas à frente, sem saber.
O contrato de gaveta na prática: como costuma acontecer
O formato mais usado para esse tipo de contrato é um documento particular, que às vezes envolve testemunha e até mesmo o reconhecimento de firma em cartório. Nesse reconhecimento de firma as duas partes descrevem todos os detalhes: valor combinado, forma de pagamento, quem vai continuar pagando as parcelas do financiamento original e tudo mais.
Se você fizer esse reconhecimento de firma, tem uma camada a mais de segurança, uma vez que fica registrado que as assinaturas são verdadeiras e tudo o mais. Mas isso não é nem de longe a mesma coisa que o registro da propriedade. O registro de firma é somente uma prova de que alguém assinou um documento, é o registro de propriedade que de fato transfere o imóvel de uma pessoa para outra.
Aqui em Cascavel, Toledo e região é comum vermos esse tipo de contrato em financiamentos antigos, quando já existe um saldo devedor menor. Mas também é comum ver problemas gerados por causa dele.
Existe um caminho mais seguro que o contrato de gaveta
Sim, há uma forma mais segura de fazer todo esse processo sem que você acabe assumindo tantos riscos. Até porque hoje em dia é perfeitamente possível vender um imóvel financiado de diversas formas: quem compra pode pagar à vista e o proprietário quitar o saldo devedor e então encerrar o financiamento e executar a venda. Também é possível fazer um novo financiamento desse mesmo imóvel em outro banco ou no mesmo.
A maior diferença é que, quando você faz o caminho legal, o financiamento é quitado ou transferido oficialmente, com toda a documentação comprobatória feita direito, protegendo quem compra.
Como reduzir os riscos, se você decidir seguir esse caminho mesmo assim
Ok, nem toda situação permite que você espere pela formalização completa, e eu entendo isso. Então, se mesmo ciente de tudo, você ainda quer ir adiante, alguns cuidados podem ajudar a diminuir os riscos, ainda que não os eliminem totalmente:
- Sempre reconheça a firma das assinaturas em cartório, para ter prova de que o acordo existe e de quem participou dele.
- Nesse momento, coloque no papel todos os detalhes: valor, forma de pagamento, responsabilidade pelas parcelas, IPTU e condomínio, e o que acontece em caso de atraso ou desistência de qualquer uma das partes. Não deixe nada de fora.
- Guarde todos os comprovantes de cada pagamento feito, tanto os do valor combinado entre as partes quanto os das parcelas do financiamento. Mantenha eles seguros com você.
- E, o principal: assim que possível, principalmente depois que o saldo devedor diminuir bastante ou for quitado, procure regularizar a transferência junto ao banco e ao cartório.
Não posso te dizer que esses cuidados eliminam os riscos. A compra formal, o financiamento formal, eles são os únicos meios seguros, de fato. Mas isso reduz um pouco do impacto do problema caso algo dê errado.
Vale a pena fazer um contrato de gaveta?
Sinceramente? Eu não recomendo. O risco de você ficar sem nenhuma defesa legal em uma penhora, em acabar com seu imóvel no meio de disputa de inventário são grandes. Isso sem falar no risco de alguém vender o mesmo imóvel para outra pessoa. Todos esses riscos acabam não valendo a economia de tempo e burocracia que esse caminho promete.
Claro, existem situações mais específicas em que o contrato de gaveta pode fazer algum sentido, como quando o financiamento já está quase quitado e existe muita confiança entre as partes. Mesmo assim, minha orientação continua sendo a mesma: regularize assim que possível. Quanto mais tempo o imóvel ficar sem registro em nome de quem realmente comprou, maior é o tempo de exposição a esses riscos.
Perguntas frequentes sobre o contrato de gaveta
Reuni aqui as dúvidas que mais aparecem sobre esse assunto.
Contrato de gaveta tem validade jurídica?
Entre as partes que assinaram, sim, ele produz efeito e pode ser usado como prova de um acordo. Mas ele não substitui a anuência do banco nem o registro da transferência em cartório, e por isso não garante a mesma segurança jurídica de uma compra formalizada.
Contrato de gaveta registrado em cartório tem validade?
Reconhecer a firma no cartório dá mais segurança sobre a autenticidade das assinaturas, mas isso não é o mesmo que registrar a transferência de propriedade. O imóvel continua em nome de quem vendeu até que a transferência seja formalizada junto ao banco e ao Registro de Imóveis.
Dá para financiar um imóvel comprado por meio de um contrato de gaveta?
Não, pelo menos não para esse imóvel específico. O financiamento original e a alienação fiduciária que garante esse financiamento continuam em nome do antigo proprietário, então nenhum banco vai aceitar esse imóvel como garantia de um novo financiamento para você nem liberar o uso do FGTS para essa compra enquanto a matrícula não estiver em nome de quem comprou. Ou seja: se não é seu, você não pode vender para outra pessoa através de um financiamento.
Como regularizar um contrato de gaveta?
O mais comum é quitar o saldo devedor do financiamento original e formalizar a escritura e o registro em nome de quem comprou. Também é possível negociar diretamente com o banco a transferência do financiamento, dependendo das condições aceitas pela instituição.
Regularizar é sempre o caminho mais seguro
O contrato de gaveta pode até resolver um problema imediato, mas infelizmente é muito comum que ele crie outro maior lá na frente, especialmente se envolver prazos longos ou valores altos.
No final das contas, entre economizar tempo agora e ficar exposto a uma penhora, uma disputa de herança ou uma venda duplicada, esperar um pouco e fazer tudo direitinho costuma valer mais a pena.
Se você está pensando em comprar, vender ou alugar um imóvel em Cascavel ou Toledo e quer entender qual caminho é mais seguro para o seu caso, fale com a minha equipe. Será um prazer ajudar você a fazer esse negócio da melhor forma para você, sem riscos.
