Poucas expressões deixam tanta gente perdida quanto “valor do inventário de um imóvel”. Isso porque ela pode significar duas coisas bem diferentes: quanto custa fazer o inventário em si ou qual valor de um imóvel entra nessa equação. E, na maior parte das vezes, é a segunda dúvida a que dá um nó na cabeça de quem está lidando com uma herança pela primeira vez na vida.
Por trabalhar com imóveis eu recebo essa dúvida com certa frequência. A maioria das pessoas não sabe qual número usar, o que a Receita de fato aceita ou se existe um jeito certo de fazer esse cálculo direito.
Se essa é a sua dúvida, esse artigo deve te ajudar. Vou te explicar como esse valor é definido, qual o impacto dele e como chegar a ele sem cometer erros que possam atrasar todo o processo que, eu sei, já é lento por natureza.
O que é o valor do inventário de um imóvel
Quando alguém falece, os bens deixados por essa pessoa passam a formar o que a lei chama de “espólio”, que é o conjunto de tudo o que ela tinha até que a partilha de bens seja concluída. Até todo o processo ser concluído, os imóveis do espólio não têm um dono definido. Então, o primeiro passo para esse processo é exatamente avaliar todo esse espólio para, então, poder fazer a divisão adequada dos bens.
Nesse sentido, o valor do inventário de um imóvel é o valor atribuído a ele dentro desse espólio. Esse valor vai ser usado tanto para calcular o imposto devido, quando para servir como base para a divisão entre os herdeiros. E isso fica ainda mais delicado quando um herdeiro decide impedir a venda de um imóvel. E sim, isso acontece com uma boa frequência, e o processo de partilha fica travado até que todos cheguem a um consenso sobre o valor final e a divisão.
Valor venal ou valor de mercado: qual conta nesse cálculo
É aqui que a maior parte da confusão acontece. Na hora de calcular o valor do inventário de um imóvel, todo imóvel pode ter dois valores, e cada um tem uma finalidade diferente.
O valor venal é aquele definido pela prefeitura para calcular o IPTU, geralmente mais baixo que o preço real do imóvel. O valor de mercado é outra coisa: ele se refere a quanto esse imóvel valeria se fosse colocado à venda hoje e leva em conta a localização, o estado de conservação e também a situação atual do mercado imobiliário.
Inclusive, segundo a Secretaria da Fazenda do Estado do Paraná, é o valor de mercado que o estado usa para cobrar o ITCMD, que é o imposto sobre herança. E aqui é importante uma boa avaliação, pois se o valor informado for considerado baixo demais, o fisco pode simplesmente não aceitar e pedir uma nova avaliação, o que vai atrasar ainda mais o processo.
Como calcular o valor do inventário de um imóvel
O cálculo do valor do inventário do imóvel tem uma lógica, que exige atenção em cada etapa.
Antes de mais nada, o imóvel precisa ser identificado corretamente. Para isso é preciso ter a matrícula dele em mãos, bem como a situação de propriedade confirmada. Depois, faz-se o levantamento do valor de referência, que pode ser tanto o valor venal usado no IPTU quanto uma avaliação mais próxima do valor de mercado. A escolha de um ou outro depende do que está sendo exigido no processo. Feitas estas etapas, é calculado o ITCMD que, no Paraná, tem alíquota de 4% sobre o valor do bem transmitido.
Aqui é preciso lembrar que o valor dessa alíquota está em um momento de transição. Há uma lei federal que obriga todos os estados a adotarem faixas progressivas para o ITCMD. No entanto, o Paraná ainda não definiu como essa mudança vai ser regulada aqui. Por isso, sempre consulte os profissionais que estão ajudando no seu inventário na hora de calcular o valor do inventário de um imóvel.
Quem faz essa avaliação
A avaliação desse valor de inventário de um imóvel pode ser feita, basicamente, de duas maneiras. A grande maioria dos inventários extrajudiciais, que são feitos em cartório quando há um acordo entre os herdeiros, ela costuma ser feita por um corretor de imóveis ou uma imobiliária de confiança. É a melhor forma de se chegar a um valor técnico que reflita o mercado local.
Quando o inventário vai para a justiça por algum impasse, e há divergência sobre o valor declarado, o juiz normalmente nomeia um perito para fazer uma avaliação oficial. É por isso que uma avaliação bem feita antes te poupa de dois problemas: pagar imposto sobre um valor mais alto sem necessidade ou acabar declarando um valor baixo demais e ter a sua declaração contestada pelo fisco.
O que faz esse valor subir ou cair
Na hora de calcular o valor de um imóvel, alguns fatores influenciam mais que outros. Localização, conservação do imóvel, tamanho e diferenciais como garagem ou área construída são os que mais valorizam – ou desvalorizam – o bem.
Mesmo imóveis com a mesma metragem podem ter valores bem diferentes só por conta do bairro e da idade da construção. Por isso, não recomendo tabelas genéricas da internet para calcular esse valor. É preciso que alguém que conheça o mercado imobiliário avalie, pois vai levar em conta o contexto regional para chegar a um valor justo.
Depois que esse valor está definido
Assim que o valor do inventário de um imóvel é estabelecido, os herdeiros costumam seguir por três caminhos possíveis: ou ficam com o imóvel em conjunto, como é comum acontecer com casas de praia, por exemplo; um dos herdeiros compra o bem e compensa os demais com outros bens ou pagando a parte deles; ou vendem o imóvel e dividem o valor.
Ter o valor de mercado bem calculado é útil nessas situações, principalmente nos dois últimos casos, quando é preciso compensar alguém ou dividir o valor. Com ele certinho, dá pra ter certa previsibilidade de quanto cada um pode receber.
Perguntas frequentes sobre o valor do inventário de um imóvel
Separei aqui as perguntas mais comuns sobre esse assunto.
Qual o valor do inventário de um imóvel?
É o valor atribuído ao imóvel dentro do processo de inventário, usado tanto para calcular o imposto devido quanto para orientar a partilha entre os herdeiros. Para o ITCMD, esse valor é o valor de mercado do imóvel.
Como calcular o valor do inventário de um imóvel?
O cálculo parte do valor de mercado do imóvel. Sobre esse valor incide o ITCMD, hoje cobrado a 4% no Paraná. Confirme esse percentual com a Receita Estadual sempre.
Valor venal ou valor de mercado: qual vale no inventário?
A legislação do ITCMD no Paraná chama de “valor venal” o próprio valor de mercado do imóvel, não o valor venal usado no IPTU. Na prática, o que conta é quanto o imóvel realmente vale, não o número que consta no carnê do IPTU.
O valor considerado no inventário pode ser contestado?
Sim. Se a Receita entender que o valor declarado está abaixo do real, pode solicitar uma avaliação mais criteriosa ou recusar a declaração como está.
Um número bem definido facilita toda a partilha
Quando você tem o valor do inventário do imóvel feito da forma correta, evita muita dor de cabeça. A partilha de imóveis já é um momento delicado para toda família e ter tudo redondinho facilita e agiliza o processo.
Se depois da partilha você decidir vender, comprar ou alugar um imóvel em Cascavel ou Toledo, fale com a minha equipe e vamos te ajudar a dar esse próximo passo com segurança.
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