O contrato está chegando ao fim, a data de entrega das chaves está marcada, e aí vem a vistoria de saída. Para muita gente, esse é um dos momentos mais tensos de toda a locação, não porque seja complicado por natureza, mas porque é o momento em que as contas são acertadas e todo mundo quer sair sem prejuízo nenhum. Faz parte.
Já vi essa situação dos dois lados, e o que posso te dizer é que a maioria dos conflitos em torno da vistoria de saída não começa na hora da vistoria. Começa muito antes, quando a vistoria de entrada não foi feita direito, ou quando ninguém parou para explicar o que pode e o que não pode ser cobrado na devolução do imóvel.
Então aqui vou te explicar o que é a vistoria de saída, o que você precisa saber sobre o laudo, o que o proprietário pode cobrar, o que não pode, e o que fazer quando você simplesmente não concorda com o que está escrito naquele papel.
O que é vistoria de saída de imóvel
A vistoria de saída é a conferência do estado do imóvel no momento da devolução ao proprietário. O imóvel é inspecionado cômodo a cômodo, comparando o estado atual com o que foi registrado na vistoria de entrada, para identificar o que mudou durante a locação e o que é responsabilidade do inquilino reparar ou ressarcir.
Em outras palavras: é o acerto de contas do contrato, feito com documentação.
Quando a vistoria de saída é bem conduzida, com laudo detalhado, fotos e comparação com o registro de entrada, ela resolve qualquer dúvida antes que vire uma discussão. Já quando é feita de qualquer jeito, ou quando não existe vistoria de entrada para comparar, é aí que o problema aparece.
Vistoria de entrada e vistoria de saída: a conexão que define tudo
As duas vistorias são inseparáveis. A vistoria de saída só funciona como instrumento justo quando existe uma vistoria de imóvel bem feita na entrada, com registro fotográfico e laudo assinado pelas duas partes.
É justamente a comparação entre os dois documentos que determina o que é responsabilidade do inquilino e o que era problema que já existia antes. Sem esse registro inicial, qualquer cobrança na saída fica em um terreno muito mais instável, para os dois lados.
Por isso, se você está entrando em um imóvel agora, trate a vistoria de entrada com a mesma seriedade que trataria qualquer outro documento importante. Ela é a sua proteção lá na frente.
E se não houve vistoria de entrada?
Acontece mais do que deveria, especialmente em contratos antigos ou fechados sem imobiliária.
Sem laudo de entrada, os dois lados ficam em uma posição bem frágil. O proprietário não tem como provar que um dano foi causado pelo inquilino, assim como o inquilino não tem como provar que o problema já estava lá antes de ele entrar. Nenhuma das duas partes sai bem dessa situação quando a disputa chega a esse ponto.
O ideal, sempre, é ter essa documentação desde o começo. Mas quando ela não existe, o caminho é reunir tudo o que puder: fotos tiradas na mudança, mensagens trocadas sobre o estado do imóvel, qualquer registro com data que ajude a reconstruir o histórico.
Desgaste natural x dano: a linha que separa o que você deve do que não deve
Esse é o ponto que mais gera conflito na vistoria. Nem tudo que está diferente no imóvel na hora da saída é responsabilidade do inquilino, porque a Lei do Inquilinato reconhece o desgaste natural como parte do uso normal do imóvel, e esse desgaste não pode ser cobrado de quem morou lá.
O problema é que a linha entre desgaste e dano não é sempre óbvia, e cada lado tende a interpretar do jeito que favorece a si mesmo.
O que costuma ser desgaste natural, não cobrado do inquilino:
- Pintura desgastada pelo tempo e pelo uso normal;
- Marcas leves de uso em pisos, rodapés e azulejos;
- Furos simples de parafusos em paredes para pendurar quadros (furos tapados com massa de cor diferente ou em quantidade excessiva, porém, podem ser cobrados);
- Desgaste de borrachas de janelas, portas e vedações;
- Arranhados superficiais em pisos de madeira por uso cotidiano;
O que costuma ser dano do inquilino, passível de cobrança:
- Buracos grandes ou danos em paredes por impacto;
- Manchas profundas em pisos, tetos ou paredes;
- Vidros trincados ou quebrados;
- Pintura deteriorada por mau uso, como acúmulo de nicotina ou mofo por falta de ventilação;
- Danos em equipamentos que estavam funcionando na entrada;
- Riscos profundos em portas, janelas ou esquadrias.
A responsabilidade pela manutenção no imóvel alugado segue essa mesma lógica: o inquilino cuida do uso, o proprietário cuida da estrutura. Quando essa divisão fica clara desde o início, a vistoria de saída costuma ser muito menos tensa.
O que pode ser cobrado na vistoria de saída
O proprietário pode cobrar do inquilino os reparos de danos que não existiam na entrada e que vão além do desgaste natural. Isso inclui:
- Conserto de danos físicos causados durante a locação;
- Limpeza, se o imóvel foi entregue limpo e está sendo devolvido em estado precário;
- Reposição de itens que constavam no laudo de entrada e estão faltando ou quebrados;
- Reparos em instalações alteradas sem autorização e não revertidas na saída.
O ponto de partida para qualquer cobrança legítima é o laudo de entrada. Sem ele, o proprietário tem a palavra dele contra a sua, e só isso.
O que não pode ser cobrado na vistoria de saída
Algumas cobranças aparecem com frequência e simplesmente não têm respaldo. Conhecer essas situações evita que você pague por algo que não é sua obrigação.
Não pode ser cobrado:
- Pintura nova, se o imóvel foi entregue com pintura já usada e você devolve nas mesmas condições;
- Reparo de problemas que já existiam antes e constavam no laudo de entrada;
- Desgastes normais de uso ao longo do tempo;
- Melhorias feitas com autorização do proprietário, quando ficou acordado que permaneceriam no imóvel.
Quando há dúvida sobre o que é ou não cobrável, o documento que resolve é sempre o laudo de entrada. E quando esse laudo não existe ou está incompleto, a discussão fica muito mais difícil de resolver para qualquer uma das partes.
Se você fez alguma reforma no imóvel durante a locação, o que acontece na saída com essas alterações depende do que ficou acordado e registrado na época.
Quem paga a vistoria de saída do imóvel
A Lei do Inquilinato não define explicitamente quem arca com o custo do procedimento de vistoria de saída. Na prática, isso varia conforme o contrato: algumas imobiliárias assumem esse custo como parte do serviço de administração, enquanto outras preveem o repasse ao inquilino. Por isso, o ideal é verificar o que o seu contrato diz antes da entrega das chaves, para não ter surpresas.
O que é diferente do custo da vistoria em si são os reparos identificados nela. Esses ficam com o inquilino quando os danos forem comprovadamente dele, e com o proprietário quando forem decorrentes de desgaste natural ou de problemas pré-existentes.
Não concordo com a vistoria de saída: o que fazer
Essa é a situação mais comum que chega até mim. O inquilino recebe o laudo, vê cobranças que não reconhece como suas, e não sabe como agir sem criar um conflito maior ou, pior, sem acabar pagando por algo que não deve.
Mas antes de qualquer coisa, vamos ter uma conversa honesta: morar em um lugar por meses ou anos deixa marcas, e isso é completamente natural. Aconteceria se o imóvel fosse seu também. Por isso, quando o dano vai além do desgaste normal, é justo que o proprietário seja ressarcido, da mesma forma que você esperaria ser ressarcido se estivesse do outro lado. Ter essa noção antes de partir para uma contestação é o mínimo.
Se houve dano real ao imóvel durante a sua locação, contestar não vai resolver. Quando existe uma vistoria de entrada bem feita, com fotos e laudo detalhado, o registro é claro o suficiente para mostrar o que estava lá antes e o que não estava. Tentar contestar o que está documentado é perda de tempo e pode complicar ainda mais a saída. A contestação existe para proteger quem está sendo cobrado indevidamente, e não para escapar de uma responsabilidade legítima.
Dito isso: não assine o laudo se genuinamente não concorda com o que está sendo apontado. Assinar é aceitar.
Como contestar uma vistoria de saída
- Não assine o laudo na hora se houver itens que você questiona. Peça um prazo para análise.
- Solicite o laudo de entrada para comparação. Se a imobiliária não apresentar, isso já enfraquece a posição dela.
- Registre sua contestação por escrito, por e-mail ou carta com aviso de recebimento, listando ponto a ponto o que você questiona e por quê.
- Reúna evidências: fotos tiradas na entrada, mensagens sobre o estado do imóvel, qualquer documento com data que sustente sua posição.
- Acione a imobiliária como mediadora antes de escalar o conflito. Na maioria dos casos, a situação se resolve nessa etapa quando há documentação dos dois lados.
- Juizado Especial Cível, se o diálogo não funcionar. Para causas de até 40 salários mínimos, advogado não é obrigatório.
O que eu vejo dar errado com mais frequência é a pessoa assinar o laudo na hora, sob pressão, e só depois perceber que concordou com cobranças indevidas. Por isso, não se apresse nesse momento. A vistoria de saída pode e deve ser feita com calma.
O laudo de vistoria de saída: o que deve constar
O laudo é o documento que registra o resultado da vistoria. Um laudo bem feito deve ter:
- Descrição detalhada do estado de cada cômodo;
- Registro fotográfico com data;
- Comparação com o laudo de entrada;
- Identificação clara do que é responsabilidade do inquilino;
- Assinatura das duas partes, ou registro de que uma delas se recusou a assinar.
Se o laudo que você recebeu é vago demais para entender o que exatamente está sendo apontado, você tem razão em questionar antes de qualquer coisa.
Perguntas frequentes sobre vistoria de saída
As dúvidas abaixo são as que vejo com mais frequência quando o assunto é vistoria de saída. Se a sua não estiver aqui, o texto acima provavelmente já a respondeu com mais detalhes.
O que é vistoria de saída de imóvel?
É a conferência do estado do imóvel no momento da devolução ao proprietário, comparando com o que foi registrado na vistoria de entrada. O resultado é o que define o que é responsabilidade do inquilino reparar ou ressarcir antes de encerrar o contrato.
Quem paga a vistoria de saída?
A Lei do Inquilinato não define isso expressamente, então o que vale é o que está no seu contrato de locação. Verifique antes da entrega das chaves para não ser pego de surpresa. O que o inquilino paga, quando for o caso, são os reparos identificados como sua responsabilidade. O restante, depende da imobiliária.
Não concordo com a vistoria de saída, o que fazer?
Não assine o laudo se não concordar. Solicite o laudo de entrada para comparação, registre sua contestação por escrito e reúna fotos e documentos que sustentem sua posição. Se necessário, acione a imobiliária como mediadora. O prazo para contestar costuma ser de 3 a 5 dias úteis após o recebimento do laudo, mas verifique o que o seu contrato prevê.
O que o proprietário pode cobrar na vistoria de saída?
Danos causados pelo inquilino que não existiam na entrada e que vão além do desgaste normal do imóvel: vidros quebrados, manchas profundas, buracos em paredes, equipamentos danificados, entre outros. O desgaste natural do uso, por si só, não pode ser cobrado.
Quanto tempo tem para fazer a vistoria de saída após a entrega das chaves?
A Lei do Inquilinato não fixa um prazo específico para isso. O mais comum é que a vistoria aconteça no próprio dia da entrega das chaves ou em poucos dias após, sempre com o imóvel já desocupado.
O que é laudo de vistoria de saída?
É o documento formal que registra o resultado da vistoria, com descrição do estado de cada cômodo, fotos e comparação com o laudo de entrada. É ele que sustenta qualquer cobrança legítima e, da mesma forma, qualquer contestação.
Vistoria de saída sem vistoria de entrada: o que acontece?
Os dois lados ficam em uma posição frágil. O proprietário não tem como provar que um dano foi causado pelo inquilino, e o inquilino não tem como provar que o problema já estava lá antes. Sem o laudo de entrada como referência, qualquer disputa fica muito mais difícil de resolver para as duas partes.
A vistoria de saída não precisa ser uma batalha
Quando a locação foi bem conduzida desde o início, com vistoria de entrada documentada, contrato claro e comunicação registrada ao longo do caminho, a vistoria de saída costuma ser tranquila. É só uma conferência. O problema quase sempre está em alguma lacuna anterior, e não na vistoria em si.
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