O distrato de compra e venda de imóvel chega na vida de quem compra ou vende quando algo mudou depois da assinatura, e o negócio que parecia certo deixou de ser. Pode ter sido uma mudança de planos, uma dificuldade financeira que não estava no horizonte, um problema descoberto no imóvel, ou simplesmente a percepção de que aquele não era o momento certo para fechar o negócio.
Seja qual for o motivo, a palavra “distrato” entra nessa conversa. E com ela vêm perguntas que precisam de resposta rápida: é possível sair do contrato? O que acontece com o dinheiro que já foi pago? Existe multa? Como formalizar tudo isso para que não vire um problema maior lá na frente?
Aqui vou explicar o que é o distrato, quando é possível fazê-lo, o que a lei diz sobre os valores envolvidos e como o processo funciona na prática. Inclusive para quem comprou imóvel na planta, porque nesse caso as regras são diferentes.
O que é distrato de compra e venda de imóvel
O distrato de compra e venda de imóvel é o acordo formal entre comprador e vendedor para desfazer um contrato já assinado. Não é uma rescisão imposta, nem uma decisão unilateral: é, em essência, um novo contrato cujo objetivo é dissolver o anterior.
O Código Civil é direto nesse ponto. O artigo 472 estabelece que “o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato”. Isso significa que, se o contrato original foi feito por escritura pública em cartório, o distrato também precisa ser. Se foi um contrato particular assinado pelas partes, o distrato pode seguir a mesma forma.
A ideia por trás disso é simples: o que foi criado de uma forma só pode ser desfeito da mesma forma. Essa regra protege as duas partes e garante que nenhuma delas possa alegar que o acordo de desfazimento não foi formalizado corretamente.
É importante entender desde já que o distrato pressupõe um acordo. Quando as duas partes concordam em sair, isso é um distrato. Quando só uma quer sair, a situação entra em outro território, e o contrato de compra e venda passa a ser o principal documento a ser analisado.
Distrato e rescisão: a diferença
É muito comum as duas palavras serem usadas como se fossem sinônimos, mas elas descrevem situações diferentes, e confundi-las pode levar a uma leitura errada dos seus direitos.
O distrato é bilateral: as duas partes querem sair e chegam a um acordo sobre isso. É o caminho mais tranquilo, porque evita disputas e permite que comprador e vendedor negociem os termos do encerramento.
A rescisão, por outro lado, pode ser unilateral. Ela acontece quando uma das partes descumpre o contrato e a outra aciona o encerramento por isso. Quando há inadimplemento, quando o vendedor não entrega o imóvel no prazo, ou quando o comprador para de pagar sem justificativa, a parte prejudicada pode pedir a dissolução do contrato. Nesse caso, a conversa sobre penalidades fica muito mais tensa e muitas vezes vai para a esfera judicial.
A busca por “ação de distrato de compra e venda de imóvel”, que aparece bastante nas pesquisas, costuma refletir exatamente essa situação: uma parte quer sair, a outra não concorda, e o processo vai para o Judiciário.
Quando é possível chegar a um distrato amigável, fica muito mais fácil para todo mundo. Mas saber o que a lei diz dá segurança para qualquer dos dois cenários.
Quando é possível fazer o distrato
Sempre que as duas partes concordarem. Não existe lei que obrigue ninguém a manter um contrato que ambas querem encerrar. O que existe são as consequências desse encerramento, e é aí que a atenção precisa se concentrar.
Quando as duas partes concordam
Esse é o caminho mais simples. As duas partes chegam à conclusão de que o negócio não vai mais acontecer, negociam e formalizam a resilição bilateral. O que precisa ser resolvido nesse momento é o que acontece com o dinheiro: quanto foi pago, quanto volta, quem arca com o quê.
A negociação é livre, mas precisa ser registrada. Tudo que for combinado verbalmente e não for colocado no papel tem valor limitado se alguém mudar de ideia depois.
Quando só uma parte quer sair
Aqui a situação é mais delicada. Se você quer sair do contrato, mas a outra parte não concorda ou não responde, o caminho pode ser uma ação judicial. O contrato vai ser o principal documento analisado, e as cláusulas de desistência e penalidades definem o que cada parte pode ou não exigir.
Por isso, antes de qualquer conversa, leia o contrato com atenção. É nele que a resposta começa.
O que acontece com o dinheiro pago no distrato
Essa é, quase sempre, a parte que mais preocupa quem está considerando o desfazimento do negócio. E faz sentido: dependendo de quanto já foi pago e de como o contrato foi estruturado, a saída pode custar caro.
Sinal e arras: como funcionam
Muitos contratos de compra e venda imobiliária incluem a entrega de um valor inicial chamado sinal, que juridicamente se chama “arras”. O Código Civil, nos artigos 417 a 420, regula o que acontece com esse valor quando o negócio não se conclui.
Existem dois tipos principais:
As arras confirmatórias são as mais comuns. Elas confirmam o negócio e sinalizam comprometimento. O artigo 418 do Código Civil estabelece que, se quem deu o sinal não executar o contrato, a outra parte pode tê-lo por desfeito e reter o valor. Se quem recebeu o sinal for o responsável por não executar o proposto, quem as deu pode exigir a devolução mais o equivalente, com atualização monetária.
As arras penitenciais, quando previstas no contrato, têm outra lógica: funcionam como indenização prefixada. Quem desiste perde o sinal, e isso encerra a questão, sem direito a indenização suplementar. Mas isso precisa estar escrito de forma clara no contrato para ter esse efeito.
Quando o contrato não especifica o tipo de sinal, o STJ tem consolidado o entendimento de que o regime das arras confirmatórias é o que prevalece. Isso significa que a retenção do sinal não impede, necessariamente, a cobrança de outros prejuízos pela parte prejudicada.
Multa no distrato: de quem é a responsabilidade
A resposta direta é: quem desiste sem que a outra parte tenha descumprido o contrato é quem arca com as consequências.
O valor exato da penalidade depende do que está escrito no contrato. Para contratos entre particulares, o Código Civil não fixa um percentual máximo de retenção. O que a lei exige é proporcionalidade: cláusulas que impliquem perda total dos valores pagos já foram consideradas abusivas pelos tribunais.
O percentual varia conforme o contrato e as circunstâncias. Quando o contrato não define nada, o tema vira objeto de negociação ou, em caso de conflito, de avaliação judicial.
Distrato de imóvel na planta: as regras são diferentes
Para quem comprou um imóvel diretamente de uma incorporadora, em um empreendimento em construção, o cenário muda. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, criou regras específicas para esses casos e alterou a Lei 4.591/1964, que regula as incorporações imobiliárias.
O que a lei estabelece, no artigo 67-A, é o seguinte: em caso de distrato, o adquirente tem direito à restituição dos valores pagos diretamente ao incorporador, com correção monetária pelo índice previsto no contrato, mas desse valor são deduzidos:
- a integralidade da comissão de corretagem;
- uma pena convencional que não pode exceder 25% da quantia paga.
Se a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação – um regime em que o patrimônio da obra é separado do restante do patrimônio da incorporadora, com averbação na matrícula do imóvel – o percentual máximo de retenção sobe para 50% dos valores pagos, conforme o parágrafo 5º do mesmo artigo.
Além da pena convencional e da corretagem, o comprador também pode ser cobrado por despesas do período em que teve o imóvel disponível: impostos incidentes sobre o bem, cotas de condomínio eventualmente devidas e uma taxa de fruição de até 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.
O prazo para devolução dos valores, pela incorporadora, é de 180 dias contados do distrato. Se o imóvel for patrimônio de afetação, o prazo pode ser de 30 dias após a obtenção do habite-se do empreendimento.
Antes de aceitar qualquer percentual de retenção, sempre verifique se o patrimônio de afetação está efetivamente averbado na matrícula do imóvel – o que pode ser conferido no Cartório de Registro de Imóveis competente. Sem essa averbação registrada, a retenção maior não tem como se sustentar.
Distrato de compra e venda de imóvel entre particulares: o que muda
Quando a promessa de compra e venda é diretamente entre pessoas físicas, sem incorporadora envolvida, as regras da Lei 13.786/2018 não se aplicam. O que vale é o contrato assinado e as disposições gerais do Código Civil.
Isso significa que não existe percentual legal mínimo ou máximo de retenção fixado para esses casos. Tudo depende do que o contrato prevê e, em caso de conflito, do que os tribunais avaliarem como proporcional às circunstâncias.
Um ponto que faz diferença: se a promessa de compra e venda chegou a ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o distrato também precisa ser averbado lá. Sem isso, a promessa continua constando na matrícula, o que pode complicar qualquer negociação futura com o imóvel.
Outro detalhe que costuma gerar discussão é a corretagem. Em negociações que passaram por intermediação imobiliária, o valor pago ao corretor durante o processo de compra não costuma ser devolvido no distrato, porque o trabalho de mediação já foi realizado. O que define essa questão com precisão é o contrato de intermediação assinado.
Como fazer o distrato de compra e venda de imóvel
O processo envolve quatro etapas que, quando seguidas com atenção, evitam problemas depois.
- Leia o contrato original antes de qualquer conversa. É ele que define o que pode ser cobrado, quais são as penalidades e o que cada parte tem direito. Sem essa leitura, qualquer negociação começa em desvantagem.
- Chegue a um acordo sobre os valores. O que foi pago, o que será retido, o que será devolvido, em qual prazo e de que forma. Tudo isso precisa estar definido antes de formalizar o distrato.
- Formalize por escrito. Como já mencionei, o distrato precisa ter a mesma forma do contrato original. Contrato assinado como instrumento particular: distrato também por instrumento particular, com firmas reconhecidas. Contrato lavrado em cartório como escritura pública: distrato também por escritura pública.
- Averbe o distrato onde o contrato foi registrado. Se a promessa de compra e venda foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o distrato precisa ser averbado nesse mesmo cartório. Só assim a matrícula reflete o desfazimento do negócio e o imóvel fica disponível para qualquer nova negociação.
E quando o imóvel estava financiado?
Se o financiamento já tinha sido contratado com um banco antes do distrato, o processo fica mais longo. O banco é uma terceira parte no negócio e precisa ser formalmente comunicado.
A alienação fiduciária registrada na matrícula, que é a garantia que o banco tem sobre o imóvel enquanto o financiamento está ativo, precisa ser baixada. Isso exige a quitação do saldo devedor ou um acordo com a instituição financeira sobre o encerramento da operação.
Cada banco tem um procedimento próprio para esses casos. O recomendável é entrar em contato com o gerente responsável pelo financiamento assim que a decisão de desfazer o negócio estiver tomada, antes de formalizar qualquer coisa.
Perguntas frequentes sobre distrato de compra e venda de imóvel
Reuni abaixo as dúvidas que vejo surgirem com mais frequência sobre esse tema, com respostas diretas. Se a sua situação tem detalhes específicos que não aparecem aqui, o contrato assinado é sempre o primeiro documento a consultar, ok?
O que é distrato de compra e venda de imóvel?
É o acordo formal entre comprador e vendedor para desfazer um contrato de compra e venda já assinado. Pressupõe concordância das duas partes e deve ter a mesma forma do contrato original, conforme o artigo 472 do Código Civil.
Posso desistir de um contrato de compra e venda de imóvel depois de assinar?
Sim, mas com consequências que dependem do que o contrato prevê: multa, retenção do sinal, pagamento da corretagem e, dependendo do caso, outras penalidades. Desistir sem atenção a essas cláusulas pode resultar em uma perda financeira maior do que o necessário.
Quanto posso perder no distrato de imóvel?
Depende do tipo de contrato. Em contratos com incorporadoras para imóveis na planta, a Lei 13.786/2018 limita a retenção a 25% dos valores pagos, ou até 50% se houver patrimônio de afetação averbado na matrícula. Em contratos entre particulares, não há percentual legal fixo: o contrato e a proporcionalidade definem o que pode ser retido.
O distrato precisa ser feito em cartório?
Depende de como o contrato original foi formalizado. Se foi por escritura pública lavrada em cartório de notas, o distrato também exige escritura pública. Se foi por instrumento particular, o distrato pode seguir a mesma forma. Em qualquer caso, se havia registro no Cartório de Registro de Imóveis, o distrato precisa ser averbado lá.
Distrato e rescisão são a mesma coisa?
Não. Distrato é o acordo bilateral para desfazer o contrato, quando as duas partes concordam em sair. Rescisão pode ser unilateral, quando uma parte descumpre o contrato e a outra aciona o encerramento por isso. A rescisão por inadimplemento costuma gerar disputas mais intensas e, muitas vezes, vai para o Judiciário.
Quem paga a comissão do corretor no distrato?
Em geral, a comissão não é devolvida no distrato. A mediação foi realizada independentemente de o negócio ter sido desfeito depois. O que define essa questão com precisão é o contrato de intermediação assinado com o corretor ou a imobiliária.
O distrato tem regras, e é importante conhecê-las
Sair de uma promessa de compra e venda sem entender o que o contrato e a lei estabelecem é o caminho mais certo para perder mais do que seria necessário. O distrato pode ser feito, e em muitos casos pode ser feito de forma tranquila, mas exige atenção ao que foi assinado, ao tipo de negócio envolvido e à forma correta de formalização.
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