Se você mora em um condomínio há algum tempo já teve que lidar, de uma forma ou de outra, com eleição de síndico. Ela faz parte do cotidiano de qualquer condomínio, sendo você proprietário ou inquilino.
Mas a eleição de síndico costuma vir cercada de uma ideia que não é bem verdade: a de que só quem já mora ali pode assumir o cargo, e que existe um roteiro único, gravado em pedra, para conduzir a assembleia que faz essa escolha. Bom, não é bem assim.
Vejo esse tipo de dúvida aparecer de formas bem variadas. Um condômino quer se candidatar e não sabe se tem esse direito. Alguém participou de uma assembleia tumultuada e ficou remoendo, “será que essa eleição foi mesmo válida?” Um síndico recém-empossado tenta entender se o quórum daquela reunião realmente sustentava a decisão. E por aí vai.
Nesse artigo vou te explicar o que o Código Civil diz sobre a eleição de síndico, quem pode votar e ser candidato, como funciona o quórum, quanto tempo dura o mandato e o que pode levar uma eleição a ser anulada, ou um síndico já eleito a ser destituído.
O que diz o Código Civil sobre a eleição de síndico
A eleição de síndico é feita pela assembleia geral do condomínio, que escolhe uma pessoa, condômina ou não, para administrar o edifício ou conjunto de edifícios por um mandato de até dois anos, renovável. Essa regra está no artigo 1.347 do Código Civil, que rege os condomínios desde 2003.
Antes de continuar, me permita desfazer uma confusão comum. Quando alguém procura por “eleição de síndico novo Código Civil”, geralmente está tentando entender se existe uma lei mais recente substituindo essa regra. Não existe, pelo menos não ainda. O Código Civil em vigor hoje é o mesmo desde 2003, e é ele que responde por tudo o que envolve a eleição de um síndico. Existe, sim, um projeto de reforma do Código Civil em tramitação no Senado, o PL 4/2025, que também toca em temas relativos ao condomínio, mas na consulta mais recente que fiz à tramitação oficial, ele ainda seguia em análise na comissão temporária, sem votação em plenário. É importante conferir a tramitação atualizada antes de tomar qualquer decisão com base nele.
Agora, retomando: além de tratar da eleição, o artigo 1.348 lista as atribuições do síndico, que são:
- Cepresentar o condomínio;
- Convocar assembleias;
- Fazer cumprir a convenção e o regimento interno;
- Cobrar as contribuições;
- Elaborar o orçamento anual;
- Prestar contas aos condôminos.
É esse conjunto de responsabilidades que também define, mais adiante neste texto, o que pode levar a uma destituição do cargo.
Quem pode ser candidato a síndico
Qualquer pessoa capaz pode se candidatar a síndico, seja ela condômina ou não. O Código Civil não exige que o candidato seja dono de uma unidade no prédio, nem impõe formação específica para o cargo. A convenção do condomínio pode acrescentar critérios próprios, claro, mas não pode contrariar essa regra básica.
E sim, isso surpreende bastante gente. Não é raro eu ouvir de um condômino que “só o fulano, que mora aqui há mais tempo, pode ser síndico”. Não é bem assim. O cargo pode ser ocupado por um morador do próprio residencial ou por alguém de fora, que tenha sido contratado justamente para essa função.
A exigência de fundo é ter capacidade civil plena, ou seja, ser maior de idade e estar apto a assumir obrigações em nome próprio. Isso se aplica da mesma forma em condomínios residenciais, comerciais ou mistos, independentemente do tamanho do prédio ou do número de unidades.
Síndico morador ou síndico profissional: qual a diferença
O síndico morador é um condômino que assume o cargo, geralmente sem remuneração fixa, às vezes com isenção da taxa de condomínio como forma de compensação. Ele conhece a rotina do prédio de dentro mas, sejamos sinceros, nem sempre tem disponibilidade ou preparo técnico para lidar com toda a parte financeira, jurídica e de gestão de pessoal que o cargo exige.
Já o síndico profissional é contratado justamente por essa capacitação. Pode ser uma pessoa física ou uma empresa especializada, administradora de condomínio, remunerada pelo condomínio para assumir a administração com mais neutralidade e técnica. Tenho visto cada vez mais condomínios de Cascavel e Toledo optando por esse modelo, sobretudo em prédios maiores, onde a tarefa deixou de caber facilmente na rotina de um morador.
Existe “chapa” na eleição de síndico?
O Código Civil não prevê o formato de chapa, com síndico, subsíndico e conselho fiscal concorrendo juntos, nem regula a figura do subsíndico. Isso faz parte da organização de cada condomínio, definida na convenção ou no regimento interno.
Na prática, muitos residenciais adotam esse modelo porque facilita a votação e já define, de uma vez, quem vai compor o conselho fiscal ao lado do síndico eleito. Mas se a convenção do seu condomínio não prevê chapa, a eleição pode ocorrer com candidaturas individuais, uma por cargo, sem que isso invalide o processo.
Como funciona a assembleia de eleição de síndico
Isso normalmente acontece dentro da assembleia geral ordinária, que precisa ocorrer uma vez por ano para aprovar orçamento, contas e, quando for o caso, eleger o síndico. Mas ela também pode acontecer em uma assembleia extraordinária, convocada especificamente para esse fim, como em caso de renúncia ou destituição do síndico anterior.
Para ser válida, a convocação precisa seguir o que a convenção do condomínio determina: prazo mínimo de antecedência, forma de envio do edital, seja carta, e-mail ou mural, e pauta claramente especificada, incluindo a eleição do síndico entre os itens a serem votados. Pular essa etapa é um dos motivos mais comuns de contestação judicial, como você vai ver mais à frente.
Quem pode convocar a assembleia de eleição
Em regra, quem convoca é o próprio síndico em exercício. Se ele não fizer isso, um quarto dos condôminos pode assumir a convocação. E se nem assim a assembleia se reunir, qualquer condômino pode pedir que um juiz decida sobre a convocação.
Boa parte do trabalho de organizar o edital, reunir a documentação e formalizar a convocação corretamente costuma ficar a cargo da administradora do condomínio, quando o prédio conta com esse suporte. Isso ajuda a evitar boa parte dos vícios de convocação que depois acabam virando motivo de disputa judicial.
Como a votação acontece dentro da assembleia
Depois que a assembleia é aberta e a pauta confirmada, os candidatos a síndico costumam se apresentar, um a um, antes de a votação começar. A forma de votar, aberta, por levantamento de mão ou lista assinada, ou secreta, por cédula, depende do que a convenção do condomínio determina. Na ausência de previsão específica, prevalece o costume já adotado em assembleias anteriores daquele condomínio.
Depois da apuração, o resultado é registrado na ata, com o nome do candidato eleito e, quando for o caso, dos membros do conselho fiscal escolhidos junto. A posse costuma ser imediata, ao final da própria assembleia, salvo se a convenção previr um prazo de transição entre o síndico anterior e o recém-eleito.
Quem pode votar na eleição de síndico
Quem vota nessa eleição são os condôminos, ou seja, os proprietários das unidades, e não os moradores em geral. O peso de cada voto costuma ser proporcional à fração ideal de cada unidade dentro do condomínio, salvo se a convenção estabelecer outro critério.
Isso quer dizer que morar no prédio não dá, por si só, direito a voto. Se você é inquilino, seu voto só conta se o proprietário te passar uma procuração específica para representá-lo na assembleia. Sem isso, quem precisa comparecer e votar é o dono da unidade.
Tem outro detalhe que já expliquei em outro artigo e que é importante reforçar aqui: o condômino que está com o condomínio em atraso perde, enquanto durar a inadimplência, o direito de votar nas deliberações da assembleia, porque o Código Civil condiciona esse direito a estar “quite” com as contribuições. É uma condição que se aplica tanto para votar em uma eleição de síndico quanto para qualquer outra decisão da assembleia, ou seja: condomínio atrasado, sem voto.
Qual é o quórum para eleição de síndico
O quórum para eleição de síndico, em primeira convocação, exige a maioria dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais do condomínio. Se esse número não for atingido, a assembleia segue para a segunda convocação, em que basta a maioria simples dos presentes, independentemente da fração que eles representem, salvo se a convenção do condomínio exigir um quórum diferente para esse caso específico.
Esse é o quórum comum, o mesmo que se aplica à maior parte das deliberações do dia a dia do condomínio. Ele é bem mais simples do que o quórum qualificado exigido para decisões que mexem na estrutura ou no uso do prédio, como a aprovação de dois terços dos condôminos em casos como a permissão ou não de Airbnb em condomínio residencial. Não confunda os dois: nem toda decisão de assembleia pede o mesmo nível de concordância.
Um cuidado a mais aqui: a convenção do seu condomínio pode ter estipulado um quórum próprio, mais exigente, especificamente para a eleição de síndico. Releia a convenção antes de qualquer assembleia que trate desse assunto.
Quanto tempo dura o mandato do síndico e é possível reeleição?
O mandato do síndico dura, no máximo, dois anos. Mas ele pode ser reeleito quantas vezes a assembleia decidir, sem limite legal para o número de reeleições sucessivas. A única restrição possível é a que a convenção do próprio condomínio criar, já que o Código Civil não impõe nenhum teto nesse ponto.
Acho esse detalhe interessante de comentar, porque muita gente assume o contrário, como se existisse um limite automático de mandatos. Na prática, quem decide se um síndico continua ou não é sempre a assembleia, eleição após eleição. Um síndico que administra bem tende a ser reconduzido. Um que não administra bem tende a perder o cargo na urna, ou antes disso, pela via da destituição.
E se a assembleia não conseguir eleger um substituto antes do fim do mandato? Já existe decisão judicial reconhecendo que, nesse intervalo, o mandato do síndico anterior se prorroga até que uma nova eleição de fato aconteça, evitando que o condomínio fique sem representação legal de um dia para o outro. Isso não é uma brecha para adiar a eleição de propósito: a lógica por trás dessa prorrogação é cobrir o intervalo até a próxima assembleia, não perpetuar alguém no cargo além do que a lei permite.
Anulação e destituição da eleição de síndico: qual a diferença
Esses dois termos aparecem muito juntos, mas resolvem problemas diferentes. A anulação questiona a validade do próprio processo eleitoral, geralmente por um vício que aconteceu antes ou durante a votação. Já a destituição encerra o mandato de um síndico que foi validamente eleito, mas que passou a administrar mal o condomínio depois disso.
O que pode anular uma eleição de síndico
Uma eleição de síndico pode ser anulada judicialmente quando existe um vício capaz de comprometer a legitimidade do processo. Os motivos mais comuns para anulação de eleição de síndico são:
- Convocação fora do prazo ou sem seguir o que a convenção exige;
- Pauta que não mencionava a eleição;
- Quórum não atingido;
- Condômino inadimplente votando quando já não tinha esse direito;
- Fraude na apuração dos votos.
Isso aqui é importante: nem toda falha na condução da assembleia vira motivo automático de anulação, ok? Precisa comprometer de forma real a legitimidade do processo. Quando isso acontece, o caminho costuma ser judicial: qualquer condômino prejudicado pode pedir a anulação da assembleia, e o resultado prático é a convocação de uma nova eleição, já corrigindo o vício apontado.
Como funciona a destituição do síndico já eleito
A destituição de um síndico eleito exige uma assembleia especialmente convocada para esse fim. Ela deve ter aprovação pela maioria absoluta dos condôminos presentes, conforme o artigo 1.349 do Código Civil e entendimento já consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, o STJ, tribunal responsável por uniformizar a interpretação da lei em todo o país. Os motivos que autorizam essa medida são:
- A prática de irregularidades;
- A falta de prestação de contas;
- A má administração do condomínio.
Boa parte dos casos que chegam a esse ponto envolvem justamente a gestão financeira do residencial: orçamento mal executado, taxa extra aplicada sem aprovação da assembleia, ou falta de transparência na prestação de contas, o mesmo tipo de decisão que passa por votação como a das taxas de condomínio. Quando o síndico perde a confiança da maioria nesse tipo de assunto, a destituição costuma ser questão de tempo.
O que acontece depois da eleição: posse e transição de síndico
A eleição de um síndico não termina na apuração dos votos. Depois da posse, o síndico anterior precisa repassar ao novo gestor tudo o que envolve a administração do condomínio: documentos, contratos em vigor, senhas de acesso ao sistema de gestão financeira, procurações bancárias e o histórico de prestação de contas até aquele momento.
Esse repasse costuma ser formalizado por escrito, com um termo de transição assinado pelas duas partes, justamente para que fique registrado o que foi entregue e em que condição. Quando esse cuidado não acontece, não é raro que o síndico recém-eleito descubra, meses depois, um contrato que não sabia que existia, ou uma pendência financeira que ninguém mencionou na troca de cargo.
Se o condomínio trabalha com uma administradora, esse processo tende a ser mais tranquilo, porque a movimentação financeira e os contratos já ficam centralizados fora da gestão pessoal de cada síndico. Ainda assim, é recomendável formalizar a transição por escrito, com data e assinatura de quem está saindo e de quem está assumindo.
Quem assina a ata de eleição de síndico
A ata de eleição de síndico costuma ser assinada pelo presidente e pelo secretário da assembleia, cargos que a praxe da maioria das convenções prevê que sejam escolhidos entre os próprios condôminos logo no início da reunião, e não necessariamente pelo síndico que acabou de ser eleito. O Código Civil não detalha esse rito, então é sempre bom conferir o que a convenção do seu condomínio determina especificamente. A lista de presença dos condôminos participantes também costuma compor o documento.
Depois de pronta, é comum registrar essa ata em cartório de registro de títulos e documentos. Esse passo não é sempre obrigatório, mas dá mais segurança jurídica ao ato, principalmente se a eleição vier a ser questionada mais tarde.
Perguntas frequentes sobre eleição de síndico
Fechando o tema, separei as dúvidas mais comuns sobre eleição de síndico para você consultar rápido, sem precisar reler o texto todo.
Qual o quórum mínimo para eleição de síndico?
Em primeira convocação, é necessária a maioria dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais do condomínio. Se esse número não for atingido, basta a maioria simples dos presentes na segunda convocação, salvo previsão diferente na convenção.
Quem pode votar na eleição de síndico?
Votam os condôminos, ou seja, os proprietários das unidades, com peso de voto geralmente proporcional à fração ideal. O condômino inadimplente perde esse direito enquanto durar o atraso, e o inquilino só vota se tiver procuração do proprietário.
O que diz o Código Civil sobre eleição de síndico?
O artigo 1.347 determina que a assembleia escolhe o síndico, condômino ou não, para um mandato de até dois anos, renovável. O artigo 1.348 lista suas atribuições, e o artigo 1.349 trata da destituição por irregularidades ou má administração.
Quem assina a ata de eleição de síndico?
Pela praxe usual das convenções, o presidente e o secretário da assembleia, eleitos entre os condôminos no início da reunião, junto com a lista de presença dos participantes. Não precisa ser o síndico recém-eleito quem assina, e como o Código Civil não detalha esse rito, o ideal é confirmar o que a convenção do seu condomínio determina.
Como funciona a apresentação de chapa na eleição de síndico?
O Código Civil não regula esse formato. Quando existe, a chapa costuma reunir síndico, subsíndico e conselho fiscal concorrendo juntos, mas isso depende do que a convenção do condomínio prevê, não de uma exigência legal.
O que pode anular uma eleição de síndico?
Os motivos mais comuns são erros na convocação, quórum não atingido, condômino inadimplente votando indevidamente e fraude na apuração dos votos. Quando isso ocorre, a contestação costuma ser judicial e resulta em nova assembleia.
É possível reeleger o síndico quantas vezes quiser?
Sim. O Código Civil não impõe limite ao número de reeleições, apenas ao prazo de cada mandato, que é de até dois anos. A convenção do condomínio pode criar uma restrição própria, mas isso não é uma regra geral.
Uma eleição de síndico bem conduzida evita meses de dor de cabeça
A maior parte das brigas que giram em torno dessa eleição começa pequena: um edital mal redigido, uma dúvida sobre quem podia votar, um quórum que ninguém conferiu direito antes de bater o martelo. Quando esses detalhes ficam claros desde a convocação, a chance de a decisão ser contestada depois cai bastante.
Alguns cuidados simples resolvem a maior parte desses casos: releia a convenção antes de convocar a assembleia, confirme se a pauta menciona claramente a eleição, verifique o quórum com atenção antes de abrir a votação e registre tudo na ata, incluindo a lista de presença e a forma como cada voto foi apurado. Nenhum desses passos é complicado sozinho. O problema aparece quando um deles é deixado de lado.
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