Quando chega aquele momento da vida em que você começa a pesquisar sobre a compra de um imóvel, você acaba topando, mais cedo ou mais tarde, com um termo meio estranho: o habite-se. E então você se pergunta do que se trata isso, mesmo que o termo “habitar” já dê algumas pistas.
Esse é um termo que as pessoas nem sempre explicam direito, apenas mencionam em uma conversa rápida, como se você tivesse a obrigação de saber ou fosse algum conhecimento básico. É um conhecimento básico, mas para quem trabalha no ramo imobiliário, então não é sua obrigação saber de cara.
Mas nessas conversas com proprietários, vendedores e às vezes até mesmo corretores de imóveis, você ouve o termo e fica com aquela sensação de que talvez esteja perdendo alguma coisa importante. E, bem, você está.
O “habite-se” é um dos documentos mais importantes de um imóvel, que você precisa entender se pretende comprar um. Não importa se você está olhando um lançamento, uma unidade em uma planta ou uma casa recém-construída. Sem esse documento, vários problemas podem aparecer, desde um financiamento bloqueado até problemas mais sérios com a prefeitura, ou seja: se é essencial, você precisa entender.
Nesse artigo eu vou te explicar o que é o habite-se, para que ele serve, quem é responsável pela sua emissão e porque você precisa conferir se o imóvel que pretende comprar tem esse documento em dia.
O que é o habite-se
O habite-se é um documento emitido pelas prefeituras. Ele atesta que a construção de um imóvel foi concluída de acordo com o projeto que havia sido aprovado anteriormente e que ela está em plenas condições de ser habitada. Se um imóvel não tem esse documento, ele é considerado irregular para o município. E não importa se a obra está pronta, linda, perfeita. Sem esse papelzinho, segue irregular.
Alguns municípios usam um nome mais extenso para o mesmo documento: auto de conclusão de obra. No mercado imobiliário o termo “habite-se” é o mais usado, mas você também pode se deparar com esse outro. No entanto, se trata do mesmo documento.
É como se fosse um selo de “aprovação final” de uma obra. Uma equipe da prefeitura vai até o local, vistoria tudo, confere se foi executado exatamente como o projeto inicial que havia sido apresentado lá no início e, se tudo estiver certinho, libera o documento. E, com esse documento em mãos, o imóvel enfim ganha o status oficial de moradia.
Quem emite o habite-se e como funciona o processo
Como falei há pouco, quem emite o habite-se é a prefeitura municipal. Ele geralmente é feito através da Secretaria de Obras ou um órgão equivalente, que pode variar de uma cidade para outra. É a mesma lógica para todas as cidades brasileiras.
O caminho básico é simples: com a obra concluída, a construtora, proprietário ou responsável técnico solicita a vistoria final à prefeitura. Essa, por sua vez, envia um fiscal especializado para fazer todas as checagens. Com tudo certo, o habite-se é liberado.
No caso de o fiscal encontrar alguma irregularidade, é solicitado o ajuste. O documento não sai a menos que a irregularidade tenha sido corrigida. Isso pode significar desde pequenos ajustes simples até obras adicionais, a depender do tamanho da falha.
Assim que é emitido, ainda é preciso averbar o documento na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, para compor toda a documentação básica e constar no histórico desse imóvel.
Por que o comprador precisa conferir se o imóvel tem habite-se
Aqui toda essa teoria se torna prática e muita gente ignora esse ponto, acredite. Não dá pra abrir mão desse documento. Em mais de 30 anos de Lokatell eu já vi compradores enfrentando esse tipo de problema, sempre no pior momento possível. Sabe quando você já viu o imóvel, se apaixonou por ele, já decorou ele todinho na sua cabeça, já se vê dentro dele, está com tudo pronto pro financiamento, mas então o financiamento é impedido pela falta de um documento básico? Eu sei, dói.
Você consegue comprar um imóvel sem habite-se? Se tiver a grana à vista, consegue. Mas a falta dele traz uma série de problemas bem concretos. Veja os principais:
- Financiamento bancário bloqueado. Os bancos exigem o habite-se para liberar o financiamento imobiliário. Sem esse documento, não adianta espernear, o banco não aceita o imóvel como garantia. Isso significa que o financiamento não sai e a sua única opção fica sendo pagar à vista. E, bem, se você está buscando um financiamento, é porque provavelmente não tem esse dinheiro todo na mão.
- Escritura e registro travados. Sem a averbação desse documento na matrícula do imóvel, a construção dele nem é reconhecida oficialmente. Isso complica seriamente o processo de escritura e registro de imóvel, porque o cartório considera que existe uma edificação irregular naquele terreno. E, na imensa maioria dos casos, não vai fazer o processo tão fácil.
- Matrícula desatualizada. A matrícula do imóvel só passa a mostrar a construção concluída de fato depois da averbação do habite-se. Sem isso, legalmente falando, naquele terreno consta apenas com o que existia antes da obra, e isso vai gerar todo tipo de dor de cabeça se você decidir vender lá na frente.
- Multas e possíveis embargos. Como eu já mencionei, se um imóvel não tem esse documento, ele está irregular perante o município e pode inclusive ser multado. Em casos mais graves, a prefeitura pode chegar a exigir adequações ou até a demolição de partes da construção que não seguiram o projeto aprovado. Ou seja: não vale a pena arriscar.
- Impossibilidade de vender depois. Se você comprar um imóvel nessa situação, e quiser vender depois, vai enfrentar exatamente os mesmos problemas que o vendedor está te empurrando agora. Mas com um agravante: o próximo comprador provavelmente vai pular fora desse rolo.
Habite-se e contrato de gaveta: uma combinação perigosa
Imóveis irregulares acabam precisando de negociações informais para compra e venda, muitas vezes envolvendo o famoso contrato de gaveta. Vou ser sincera em dizer que aqui na região, essa combinação aparece com bastante frequência. É mais comum ver em imóveis mais antigos ou naqueles que foram construídos por conta própria. Só que a soma dos dois – habite-se e contrato de gaveta – multiplica os riscos pra você. Além de ficar com um documento particular que não regulariza essa compra com segurança perante a lei, você ainda está levando um imóvel que a prefeitura nem reconhece como regular. Em investimentos grandes como a compra de imóveis, não é muito inteligente arriscar tanto.
Se você entra em um negócio desses, resolver costuma ser bem mais caro e demorado. Por isso recomendo fazer um negócio limpo desde o começo. Então fica o alerta: se um vendedor tentar te convencer a fechar um negócio sem se preocupar com uma documentação redondinha, o problema por trás desse imóvel pode ser bem maior do que ele está fazendo parecer. Eu fugiria.
Como verificar se um imóvel tem habite-se
Aqui temos uma parte prática e, sinceramente, bem simples. Um passo rápido que vai te evitar uma série de problemas.
A primeira forma é pedir o documento diretamente ao vendedor do imóvel ou à construtora. Se o imóvel está regularizado, ninguém vai se negar a te mostrar isso. Se você sentir resistência, ou desculpas esfarrapadas pra não mostrar, já abra seu olho.
A segunda forma é consultar o Cartório de registro de Imóveis. Se o imóvel estiver ok, a averbação do habite-se vai estar na matrícula e qualquer pessoa pode solicitar uma certidão atualizada dela.
A terceira forma, a depender do município, é consultar a situação diretamente com a prefeitura. Há municípios que permitem fazer isso pelo portal de serviços, buscando pelo endereço ou pela inscrição imobiliária.
Mas reforço: o ideal é você conseguir fazer tudo no passo um. Se tiver que apelas para os demais, eu teria muito mais cautela com esse imóvel.
Imóvel na planta tem habite-se?
Esse é um ponto importante. Imóveis na planta ainda não possuem habite-se por motivos óbvios: ele só é concedido quando a obra for concluída e passar pela vistoria da prefeitura.
Esse é um dos motivos que, no financiamento de um imóvel na planta, por exemplo, o banco libera o crédito aos poucos, em etapas: primeiro durante a obra e depois, ao final, quando o documento é emitido e o imóvel ganha status legal com a documentação regularizada.
Perguntas frequentes sobre o habite-se
Reuni aqui as dúvidas que mais aparecem quando alguém está começando a entender esse assunto.
O que é habite-se?
O habite-se é o documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção de um determinado imóvel foi concluída conforme o projeto aprovado e está em condições de ser habitada. Sem ele, esse imóvel é considerado irregular pelo município, mesmo que a obra esteja finalizada.
Imóvel sem habite-se pode ser financiado?
Depende. No caso de um imóvel na planta, o banco libera o crédito em etapas durante a construção e a liberação final acontece justamente quando o habite-se é emitido pela construtora. Já no caso de um imóvel já construído, pronto ou usado, a resposta é não: os bancos exigem o habite-se para aceitar o imóvel como garantia. Sem ele, a única forma de compra viável seria à vista.
Habite-se é o mesmo que alvará de construção?
Não, eles são documentos diferentes. O alvará de construção é a autorização da prefeitura para dar início à obra, emitido antes da construção começar. O habite-se é o documento que atesta que essa obra foi concluída de acordo com o que foi aprovado e libera o imóvel para ser habitado.
Como saber se o imóvel tem habite-se?
Você pode pedir o documento diretamente ao vendedor ou à construtora, consultar a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para verificar se a averbação está feita, ou consultar a prefeitura, em municípios que oferecem esse serviço online. Fazer essa verificação antes de fechar o negócio é o que evita a maior parte dos problemas.
Documentação em ordem é o que garante uma compra segura
A compra de um imóvel tem diversas etapas e às vezes parece muito. Mas cada uma é necessária e esse tipo de documentação, o habite-se, é uma das que mais causam dor de cabeça quando você deixa passar. Garantir que esse documento existe, mesmo que você possa comprar à vista, te livra de inúmeros problemas futuramente.
Se você está pensando em comprar um imóvel em Cascavel ou Toledo e quer fazer isso com segurança desde o começo, fale com a minha equipe. Será um prazer ajudar você a encontrar o imóvel certo.
