Se você tem um imóvel alugado, mas está com a sensação de que o que você está cobrando está abaixo do que deveria ser, a ação revisional de aluguel pode ser o que você precisa. Essa ação é o instrumento legal que permite que você, proprietário, peça ao juiz a correção do aluguel para o preço real de mercado. Claro, no caso em que conversar com o inquilino não resolveu.
Essa é uma situação bem mais comum do que muita gente imagina. Normalmente, o aluguel sofre um reajuste anual por índice. Esse índice, que normalmente consta no contrato, pode ser o IGP-M ou o IPCA, tem como objetivo corrigir a inflação acumulada. No entanto, nem sempre a inflação acompanha a valorização do mercado imobiliário de uma cidade. Pode ser que seu imóvel em Cascavel, Toledo ou região esteja sendo reajustado certinho todo ano, mas ainda assim não acompanhe a valorização imobiliária dos últimos três ou quatro anos. E muitas vezes você só percebe quando a diferença é gritante e aí a situação fica realmente delicada.
Neste artigo eu vou te explicar o que é a ação revisional de aluguel, quem pode propor, quais são os requisitos para ela e o que você pode esperar desse processo.
O que é a ação revisional de aluguel
A ação revisional de aluguel é um tipo de ação judicial prevista no artigo 19 da Lei 8.245/91, que conhecemos por Lei do Inquilinato. Ela permite que tanto o locador quanto o locatário peçam ao juiz um reajuste do aluguel, para que ele se equipare ao preço de mercado. Para isso, claro, é preciso comprovar que há uma defasagem ou abuso nos preços em comparação com outros aluguéis de imóveis similares na mesma região.
Então, como já deu pra entender, o reajuste anual é uma coisa, e a ação revisional é outra. De um lado o reajuste anual usa a inflação como base para manter o poder de compra daquele valor pago no aluguel, mas não corrige o valor conforme o mercado. É a ação revisional que tenta fazer essa equiparação, quando esse reajuste anual não é suficiente para equiparar os preços com os da região.
Então sim, você pode estar reajustando seu aluguel todos os anos, mas ainda sim estar cobrando menos do que poderia.
Quando o proprietário pode entrar com a ação revisional de aluguel
A lei estabelece duas condições para que esse tipo de ação possa ser proposta:
- Que tenham passado pelo menos três anos desde o início do contrato de locação ou desde o último acordo de revisão feito entre as partes;
- Que o aluguel atual esteja em desacordo com o preço de mercado.
Essas duas condições precisam estar presentes ao mesmo tempo. Se, por exemplo, o contrato de aluguel tiver três anos, mas o valor estiver equiparado ao mercado, a revisão não pode ser solicitada. O contrário também é real: mesmo com o aluguel defasado, sem os três anos de contrato, não é possível pedir uma revisão. Isso significa que o reajuste precisa ser justificado e não apenas pela sua vontade.
É bom que você saiba que essa ação pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. O proprietário pode querer ajustar o valor porque o mercado valorizou e o valor do aluguel não acompanhou. Mas o inquilino também pode pedir se entender que está pagando um valor acima do mercado. Ou seja: é um instrumento para equilibrar essa balança, não para servir a apenas uma parte.
Como contar o prazo de três anos
Essa contagem dos três anos começa na data de início do contrato. Contudo, se já houve uma revisão do valor nesse período, esse prazo zera a partir dessa revisão e começa a contar dela.
Um ponto importante: o reajuste anual não conta como revisão para fins dessa contagem, ok?
Então, no caso de o contrato ainda não ter completado três anos, a melhor forma de resolver é tentar negociar diretamente entre as partes. Você pode apresentar ao inquilino comparativos de mercado e propor um novo valor, em um acordo. Caso ele aceite, a contagem dos três anos zera também.
Como funciona a ação revisional de aluguel na prática
Aqui eu vou te dizer o óbvio, mas é importante: antes de ir a juízo, eu sempre recomendo tentar esse acordo direto entre as partes. É um formato que envolve menos atrito e menos riscos.
Nesse ponto quem administra um imóvel sozinho acaba tendo um pouco mais de dificuldade, exatamente por não ter acesso tão fácil aos valores de mercado e comparativos para mostrar ao inquilino e justificar o pedido.
Uma boa imobiliária consegue mediar muito melhor esses problemas e tem acesso direto a esses dados. Além disso, imobiliárias conseguem perceber esses impasses e agem antes que a diferença fique muito grande e gere um problema maior. Porque, vamos ser sinceros, uma coisa é propor um aumento de 5%, outra coisa é perceber uma defasagem de 20% ou 30% e querer resolver ela toda de uma vez. Isso vai ser bem mais difícil.
No caso dessa primeira conversa não funcionar de jeito nenhum, entra então o processo judicial. Isso então passa por algumas etapas básicas:
- Contratação de um advogado especializado em direito imobiliário, já que a representação por advogado é obrigatória;
- Levantamento de provas de que o aluguel está defasado: avaliação de mercado, comparativos de imóveis semelhantes na região, laudos de corretores;
- Ajuizamento da ação revisional com pedido de fixação de aluguel provisório;
- Audiência de conciliação, onde o juiz tenta um acordo entre as partes;
- Caso não haja acordo, o juiz pode determinar a realização de perícia por um avaliador nomeado pelo próprio tribunal;
- Sentença fixando o novo valor do aluguel.
A Lei do Inquilinato, nos artigos 68 e 69, dá mais detalhes sobre os procedimentos dessa ação. Não é necessariamente um processo super complexo, mas como todo processo, tem custos com advogado, perito e custas judiciais. É por isso que eu sempre sugiro a tentativa de acordo antes.
O que acontece com o aluguel enquanto a ação tramita
Quando esse tipo de ação acontece, há a possibilidade de pedir que o juiz fixe um valor provisório para o aluguel, assim que o processo começa. Segundo a lei, no caso de o proprietário ser quem propõe a ação, esse aluguel provisório pode chegar até a cerca de 80% do valor final que está sendo solicitado.
Feito isso, quando a sentença sair, no caso de você, proprietário, vencer, pode ser cobrada a diferença acumulada nesse período a contar do momento da citação do inquilino no processo.
Ação revisional de aluguel comercial: funciona da mesma forma?
Sim. A ação revisional de aluguel serve tanto a contratos de locação residencial quanto comercial. As regras são as mesmas em ambos os casos: três anos de vigência e defasagem comprovada em relação ao preço de mercado. O artigo 19 da Lei do Inquilinato não faz distinção entre nenhum tipo.
Mas, nesse caso específico, o contexto é o que muda. E muda, pois, contratos de locação comercial costumam ter prazos mais longos. Além disso, em alguns casos, os contratos possuem cláusulas de revisão periódica que já estão previstas para ambas as partes. Então nesse caso, se existe esse tipo de cláusula e ela foi cumprida, o período de três anos conta desse cumprimento. Caso não tenha cláusula nesse sentido, ou ela não seja suficiente para cobrir a defasagem, então a ação revisional pode ser um recurso bem útil.
Agora, atenção: existe um caso específico, previsto no artigo 54-A da Lei do Inquilinato, em que o próprio contrato pode prever a renúncia ao direito de revisão durante a sua vigência. Isso costuma acontecer em contratos chamados de imóveis que funcionam no sistema BTS, “built to suit”, em que o locador constrói ou reforma o imóvel sob medida para o inquilino. Fora desse caso, a revisão é um direito que não pode ser suprimido por cláusula contratual nenhuma.
Qual a diferença entre ação revisional e ação renovatória de aluguel
Essa é uma confusão bem comum, mas são duas situações bem diferentes.
A ação revisional de que estamos falando serve pra ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado. Ela pode tranquilamente ser proposta pelo proprietário ou pelo inquilino, e vale pra contratos residenciais e comerciais.
Já a ação renovatória é outra coisa. Ela serve pra obrigar a renovação de um contrato de locação comercial, no caso de o inquilino ter direito a isso segundo os critérios da lei. Essa protege o fundo de comércio do inquilino e não tem relação com o valor do aluguel em si.
Sendo assim, são instrumentos distintos, com objetivos bem diferentes. Uma trata do preço. A outra, da continuidade do contrato.
Antes de tudo, tente sempre o caminho mais direto
Todo processo judicial tem custos, leva tempo e gera desgastes. É por isso que antes de ajuizar uma ação revisional de aluguel, vale muito a pena tentar o ajuste pela famosa conversa: levantar os valores praticados no mercado, apresentar ao inquilino e propor um novo valor.
Se o seu imóvel está com uma imobiliária que administra o aluguel, ela já faz esse acompanhamento de forma contínua. É parte do serviço. Quando o proprietário gerencia sozinho, essa defasagem costuma passar despercebida por anos, até o momento em que a diferença fica grande demais pra ser ignorada. E também pesa no bolso do inquilino, por isso é mais difícil de resolver numa conversa simples. Quem quer entender como reajustar o valor do aluguel de forma organizada pode começar por aí, antes de pensar em processo.
Perguntas frequentes sobre ação revisional de aluguel
Reuni aqui as dúvidas que vejo com mais frequência quando o assunto é a ação revisional de aluguel, com respostas rápidas.
O que é ação revisional de aluguel?
É uma ação judicial prevista no artigo 19 da Lei do Inquilinato que permite ao proprietário ou ao inquilino pedir que o aluguel seja ajustado ao preço de mercado. Pra isso, é preciso que tenham passado pelo menos três anos do início do contrato ou do último acordo de revisão, e que exista defasagem comprovada.
A ação revisional pode ser proposta antes de 3 anos?
Não. O prazo mínimo de três anos é uma exigência da lei. Antes disso, a alternativa é tentar a negociação direta com o inquilino, apresentando comparativos de mercado e propondo um novo valor por acordo.
O aluguel pode ser aumentado durante a ação revisional?
Sim. O proprietário pode pedir ao juiz que fixe um aluguel provisório logo no início do processo. E quando a sentença final sair, o valor fixado pelo juiz retroage à data da citação do inquilino, então as diferenças podem ser cobradas.
Preciso de advogado para entrar com ação revisional de aluguel?
Sim. A ação revisional é um processo judicial e exige representação por advogado. Não é possível ajuizar sem um profissional habilitado.
A ação revisional vale para aluguel residencial e comercial?
Sim. A Lei do Inquilinato não faz distinção entre locação residencial e comercial pra fins da ação revisional. As regras de prazo e comprovação de defasagem se aplicam da mesma forma nos dois casos.
Acompanhar o mercado é a melhor forma de evitar um aluguel defasado
Se o seu aluguel ficou pra trás em relação ao que o mercado de Cascavel e Toledo está praticando, sempre recomendo tentar ajustar o valor conversando com o inquilino. Quando a conversa fica impossível, a ação revisional de aluguel é o caminho legal pra resolver. O processo tem custos e tempo, mas o valor fixado pelo juiz retroage à data de citação, o que faz com que você não perca o período de tramitação completamente.
O ideal, claro, é não chegar a esse ponto. Acompanhar o mercado de perto, revisar o valor periodicamente e, se necessário, conversar com o inquilino antes que a defasagem se acumule evita o desgaste de um processo.
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