O tema Airbnb em condomínio residencial é um dos assuntos mais delicados que aparecem nas assembleias de prédios hoje em dia, e a dúvida chega até a minha equipe pelos três lados possíveis dessa história. Pelo proprietário que quer rentabilizar o imóvel. O síndico que lida com a reclamação dos vizinhos por causa da rotatividade de hóspedes. E o inquilino que pensa em usar o apartamento alugado dessa forma, sem saber se pode.
A boa notícia é que, depois de anos de decisões desencontradas, o Superior Tribunal de Justiça, o STJ, tribunal que uniformiza como a lei é aplicada em todo o país, decidiu esse ano um ponto central da questão. E isso muda a resposta que eu dava até pouco tempo atrás.
A dúvida sobre Airbnb em condomínio residencial virou pauta recorrente em assembleias aqui de Cascavel e Toledo também. Com mais gente comprando apartamento como investimento e buscando uma renda extra com aluguel de curta duração, os condomínios da região começaram a sentir esse tipo de conflito bem de perto, especialmente em condomínios com perfil mais jovem e alta rotatividade de moradores.
E é por isso que quero começar direto pela pergunta que mais ouço: afinal, pode ou não pode?
Pode ter Airbnb em condomínio residencial?
Sim, é possível ter Airbnb em um condomínio residencial, mas isso depende de aprovação da maioria qualificada dos condôminos, reunidos em assembleia. Essa é a resposta direta, e ela vale tanto para quem quer anunciar o próprio apartamento quanto para quem quer entender se o vizinho está fazendo isso de forma regular.
O que muda tudo aqui é a palavra “destinação residencial”. Toda convenção de condomínio define para que serve aquele prédio: morar. Quando um apartamento passa a receber hóspedes diferentes com frequência, através de plataformas digitais ou não, essa atividade pode alterar, na prática, o uso que a convenção previu para a unidade. E alterar essa destinação sempre passa pela coletividade do condomínio, nunca pela decisão isolada de um morador.
O mesmo raciocínio já aparece em outras situações do dia a dia do condomínio, como nas regras de convivência sobre pets, em que a convenção também define o que pode e o que não pode dentro da unidade. A lógica se repete: o que está escrito na convenção é mais importante do que a vontade individual de um morador.
O que diz a decisão do STJ sobre o Airbnb em condomínio residencial
Em maio de 2026, o STJ julgou um caso que virou referência direta para o tema do Airbnb em condomínio residencial. A relatora do processo entendeu que oferecer o imóvel de forma recorrente em plataformas como o Airbnb, quando o condomínio tem destinação residencial prevista na convenção, exige a aprovação de pelo menos dois em cada três condôminos, reunidos em assembleia. Sem essa aprovação, a atividade continua proibida, mesmo que a convenção não fale nada especificamente sobre o Airbnb. O comunicado oficial da própria Corte sobre o julgamento traz os detalhes completos, se você quiser ler a decisão na íntegra.
Esse último ponto é o que mais surpreende quem me procura: muita gente acha que, se a convenção não proíbe expressamente, então está liberado. Não é assim que funciona. O STJ entendeu justamente o contrário: o silêncio da convenção não vale como autorização. O que autoriza é a aprovação da coletividade.
A diferença entre locação por temporada e esse tipo de hospedagem por poucos dias
É importante separar dois conceitos que costumam se misturar nesse caso. A locação por temporada, prevista na Lei do Inquilinato, é o aluguel formal de um imóvel para um único inquilino, por prazo de até 90 dias, com contrato e vínculo definido entre as partes. Isso continua plenamente válido e não é o que a decisão do STJ restringe.
O que a Justiça vem tratando de forma diferente é a exploração feita com alta rotatividade, para pessoas sem vínculo entre si, de forma repetida, geralmente por diária. Essa atividade se aproxima mais de uma hospedagem do que de um aluguel tradicional, mesmo sem ter a estrutura de um hotel. É justamente esse padrão, e não o simples fato de anunciar em uma plataforma, que levanta a questão da mudança de destinação da unidade quando se discute Airbnb em condomínio residencial.
Por que a convenção tem mais valor que a plataforma usada
Um detalhe que ajuda a entender essa lógica: não importa se o anúncio é feito pelo Airbnb, por uma imobiliária, por um grupo de WhatsApp ou por um cartaz na portaria. O que a Justiça observa é a natureza da atividade, não o canal usado para divulgá-la. Um contrato de temporada continua sendo um contrato de temporada, esteja ele fechado por telefone ou por aplicativo.
É esse mesmo documento, a convenção do condomínio, que também organiza outros pontos do dia a dia do prédio, como a forma como as despesas condominiais são divididas entre os moradores. Faz sentido ter esse documento em mãos antes de qualquer decisão sobre anunciar o seu imóvel dessa forma ou não.
Quórum de dois terços: como funciona a aprovação em assembleia
Na prática, para autorizar esse tipo de uso, o condomínio precisa reunir os moradores em uma assembleia e colocar o tema em votação. A aprovação exige o apoio de dois terços das frações ideais do condomínio, que é a parte que cada apartamento representa dentro do total do prédio, geralmente calculada pelo tamanho da unidade. Não é dois terços de quem estiver presente naquele dia. Esse detalhe faz a diferença: se a assembleia tiver baixa presença, alcançar esse apoio fica mais difícil.
Uma vez aprovada, essa autorização pode ser incorporada à convenção, deixando o tema resolvido de forma permanente, sem precisar de uma nova votação a cada proprietário interessado. É o tipo de processo que costuma passar pela mesma estrutura de quem já cuida da gestão do dia a dia do condomínio, já que envolve convocação, ata, registro e acompanhamento formal.
Esse quórum é o que determina, na prática, se o Airbnb vai poder acontecer de forma legal no seu condomínio ou não. Sem ele, mesmo que a maioria simples dos presentes concorde informalmente, a autorização não tem validade.
Se você é proprietário e quer que o seu condomínio autorize esse uso, o caminho começa exatamente aí: propor o tema formalmente, com antecedência, para que ele entre na pauta de uma assembleia.
O que o síndico pode (e não pode) fazer sem aprovação da assembleia
Aqui está o ponto que costuma gerar mais conflito no dia a dia, e onde mais dúvidas aparecem sobre o Airbnb em condomínio residencial: até onde vai o poder do síndico sem essa aprovação? Sem a aprovação de dois terços dos condôminos, o síndico tem respaldo para impedir que uma unidade seja usada dessa forma, mesmo sem uma proibição expressa na convenção, seguindo o entendimento atual do STJ.
O que o síndico não pode fazer é confundir essa restrição com uma proibição de aluguel comum, e é exatamente essa confusão que costuma gerar os maiores conflitos sobre o Airbnb em condomínio residencial. Um contrato de locação de longa duração, ou mesmo uma locação por temporada tradicional para um único inquilino, continua sendo um direito do proprietário, sem precisar de aprovação especial. A restrição recai especificamente sobre o padrão de hospedagem com alta rotatividade e sem vínculo entre os hóspedes.
Antes de qualquer notificação, o ideal é registrar o que está acontecendo: datas, reclamações de outros moradores, evidências do anúncio na plataforma. Essa documentação protege o condomínio se o caso precisar avançar. E, na maioria das vezes, a questão de fundo não é o aplicativo em si, mas o impacto direto no sossego dos outros moradores, que já é motivo suficiente para o síndico agir mesmo antes de discutir a questão da destinação residencial.
E se eu for inquilino? Posso colocar o imóvel alugado no Airbnb?
Essa pergunta chega com menos frequência, mas o risco aqui é ainda maior, porque existem duas camadas de problema ao mesmo tempo.
A primeira é a mesma que já expliquei: se o condomínio não aprovou esse uso, a atividade está proibida, independentemente de quem more na unidade, proprietário ou inquilino.
A segunda é específica de quem aluga: sublocar o imóvel, total ou parcialmente, sem autorização expressa do proprietário no contrato de locação, é uma violação contratual grave. Não é uma questão de bom senso, é uma cláusula que costuma estar prevista de forma clara nos contratos de aluguel, exatamente pelo tipo de conflito que já vi acontecer entre proprietário e inquilino quando isso não é combinado antes.
Ou seja: o Airbnb em condomínio residencial, para quem é inquilino, esbarra em duas autorizações diferentes, não em apenas uma. Mesmo que o condomínio autorizasse esse tipo de uso amanhã, o inquilino ainda precisaria de autorização separada do proprietário para poder anunciar a unidade dessa forma.
Airbnb em casa, fora de condomínio, segue a mesma regra?
Não da mesma forma. A discussão sobre o Airbnb em condomínio residencial que expliquei até aqui trata especificamente de unidades dentro de condomínios com destinação residencial prevista em convenção, um documento que só existe em edificações condominiais. Uma casa isolada, sem convenção condominial, não está sujeita a essa mesma lógica de aprovação coletiva.
Isso não significa ausência total de regras: normas municipais sobre incômodo a vizinhos ou funcionamento de atividades podem existir, mas fogem do escopo da decisão que estou explicando aqui. Se você mora em condomínio fechado de casas, com convenção própria, o raciocínio se aproxima mais do que vale para apartamentos do que de uma casa isolada em rua pública.
Perguntas frequentes sobre Airbnb em condomínio residencial
Reuni aqui as dúvidas que mais aparecem sobre o tema, com respostas diretas para você revisar rapidamente.
Pode ter Airbnb em condomínio residencial?
Pode, desde que o condomínio tenha aprovado especificamente esse uso em assembleia, com o apoio de pelo menos dois terços das frações ideais, ou seja, da parte que cada apartamento representa no total do prédio. Sem essa aprovação, a atividade continua proibida quando o condomínio tem destinação residencial prevista na convenção, mesmo sem proibição expressa ao Airbnb.
O condomínio pode proibir Airbnb?
O condomínio não precisa de uma cláusula específica proibindo o Airbnb para impedir esse uso. Se a convenção prevê destinação residencial e a assembleia não aprovou a exploração por plataformas digitais, a atividade já é considerada proibida por padrão, segundo o entendimento atual do STJ.
Quantos condôminos precisam aprovar o Airbnb no condomínio?
É necessária a aprovação de dois terços das frações ideais do condomínio, a parte que cada apartamento representa no total do prédio, reunidos em assembleia, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. O cálculo é sobre o total do condomínio, não apenas sobre quem estiver presente na reunião.
O que acontece se eu já estiver alugando pelo Airbnb sem autorização?
O condomínio pode notificar o proprietário e aplicar as penalidades previstas no regimento interno, o documento com as regras do dia a dia do prédio, além de recorrer à Justiça para interromper a atividade, com base no entendimento atual do STJ sobre o Airbnb em condomínio residencial. O caminho mais seguro é regularizar a situação levando o tema para aprovação em assembleia.
Inquilino pode colocar o imóvel alugado no Airbnb?
Só com autorização expressa do proprietário no contrato de locação, além da aprovação do próprio condomínio. Sublocar sem essa autorização é uma violação contratual, independentemente da situação do condomínio.
Airbnb em condomínio residencial de casas segue a mesma regra de apartamentos?
Sim, quando existe convenção condominial com destinação residencial, o mesmo raciocínio se aplica. Já uma casa isolada, sem condomínio, não está sujeita a essa mesma exigência de aprovação coletiva.
Um assunto que ainda está em movimento
Um aviso importante antes de encerrar: o STJ ainda vai se posicionar de forma definitiva e vinculante sobre alguns detalhes desse tema, em um julgamento que vai orientar todos os tribunais do país. O entendimento que expliquei aqui é o que está valendo hoje, de acordo com o artigo que linkei ali atrás, mas alguns pontos ainda podem ganhar mais precisão nos próximos meses. Se você está lidando com uma situação concreta envolvendo o Airbnb em condomínio residencial, faz sentido acompanhar se há alguma atualização antes de tomar uma decisão definitiva.
Entender essas regras evita dor de cabeça tanto para quem pensa em ter o Airbnb em condomínio residencial quanto para quem só quer viver com tranquilidade no seu prédio.
Se você está pensando em comprar, vender ou alugar um imóvel em Cascavel ou Toledo, fale com a minha equipe. Será um prazer te ajudar a encontrar a opção certa.
