Quando alguém assina um contrato, a última coisa em que pensa é na multa por atraso na entrega de imóvel comprado na planta. E faz total sentido, não é mesmo? Ninguém compra um imóvel já esperando que as coisas se compliquem. Tudo o que está na cabeça nesse momento é o apartamento pronto, o planejamento da decoração, como vai fazer a mudança. A data prevista de entrega já vira um item na agenda da família toda, e muita coisa começa a ser planejada em cima dela. Pode ser o fim do aluguel ou mesmo a escola das crianças.
É por isso que quando essa data se aproxima e nada de a obra estar no ponto, a cabeça começa a esquentar. Surgem dúvidas sobre o que a construtora pode ou não fazer, até onde pode atrasar e, em último caso, se você pode pedir algum ressarcimento.
Imóveis na planta têm suas vantagens, mas seus riscos também. E o prazo de entrega é um dos mais importantes em tudo isso. Mas calma, a lei tem regras claras para essa situação e é isso que vou te explicar nesse artigo.
Qual a multa por atraso na entrega de imóvel comprado na planta?
A lei garante ao comprador uma indenização de 1% sobre o valor que ele já pagou à construtora, para cada mês de atraso. Mas atenção: a construtora tem uma tolerância de 180 dias e essa multa só vale para quem está com os pagamentos em dia.
Essa regra está no art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. A lei usa o termo “incorporadora”, que é a empresa responsável pelo empreendimento. Hoje, para simplificar, vou chamar de “construtora”, ok?
Um detalhe importante: esse 1% é calculado sobre o valor efetivamente pago à construtora, e não sobre o valor total do imóvel. A lei também diz que o cálculo é proporcional aos dias de atraso, então não é preciso fechar um mês inteiro para o valor começar a contar. Além disso, o resultado é corrigido pelo índice previsto no seu contrato e deve ser pago no momento da entrega do imóvel.
Num exemplo bem simplificado, sem a correção: se você pagou R$ 80 mil à construtora e o imóvel foi entregue três meses depois do fim da tolerância, a indenização seria de R$ 800 por mês, ou R$ 2.400 no total. Esse cálculo, claro, precisa ser feito em cima dos seus valores.
A construtora pode atrasar a obra em até 180 dias
Antes de qualquer cobrança de multa por atraso na entrega de imóvel comprado na planta, existe um prazo de tolerância para atrasos da construtora. A lei permite que ela entregue o imóvel em até 180 dias corridos depois da data prevista no contrato, sem nenhuma penalidade. Então antes disso, nem adianta querer entrar com processo.
Mas existe uma condição importante pra isso, ok? A lei só dá esse prazo de tolerância à construtora quando ele está escrito no contrato de forma clara e destacada. Eu sei que muita gente evita ler contratos, ou lê por cima, mas o preço a se pagar por evitar esse trabalho pode ser alto. Então: leia.
Durante esses 180 dias, o atraso não gera indenização e também não permite que você desfaça o contrato por esse motivo.
Na prática, funciona assim: se a data prevista de entrega é 1º de março, os 180 dias corridos terminam no fim de agosto. Só a partir daí o atraso passa a contar para a multa.
E tem um detalhe também: a lei fala em data prevista para a conclusão do empreendimento, e o documento que comprova essa conclusão é o habite-se.
O que você pode fazer depois dos 180 dias
Passado o prazo de tolerância, e desde que o atraso não tenha sido causado por você, a lei te dá dois caminhos.
Esperar o imóvel e receber a indenização
Se você decidir manter o contrato, recebe a indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, do jeito que expliquei acima, no momento em que o imóvel for entregue. Para isso, os seus pagamentos precisam estar em dia.
Desfazer o contrato
Se a espera deixou de fazer sentido para você, é sim possível desfazer o contrato. Nesse caso, a lei prevê a devolução de todos os valores que você pagou, mais a multa que estiver prevista no contrato. Além disso, esse dinheiro precisa ser devolvido em até 60 dias corridos, com correção monetária.
É uma situação muito diferente de quando você desiste da compra por vontade própria. Nesse outro cenário, o distrato segue outras regras, e a lei permite descontos sobre o valor a ser devolvido. Então, cada caso é um caso.
Só tenha em mente uma coisa: os dois caminhos não se somam. A lei diz expressamente que a indenização mensal não pode ser somada à multa de quem desfaz o contrato. Ou você fica com uma, ou com a outra, ok?
Se a conversa com a construtora não andar e a situação acabar virando uma disputa judicial, quem deve analisar o seu caso é um advogado de confiança, porque cada contrato tem detalhes próprios.
O que conferir no contrato antes de comprar na planta
Se você ainda não assinou nada, o melhor momento para se proteger é agora. Desde a Lei do Distrato, os contratos de imóveis vendidos antes ou durante a obra precisam começar com um quadro-resumo, que funciona como uma ficha com os principais dados dessa compra.
Nele, confira com atenção:
- a data prevista para a entrega do imóvel;
- a cláusula de tolerância, que precisa estar clara e em destaque;
- o prazo final para a obtenção do habite-se e o que acontece se ele não for cumprido, informações que a lei exige no quadro-resumo;
- as consequências de desfazer o contrato, inclusive quando quem descumpre o combinado é a construtora.
Leia tudo com calma e, se algo não ficar claro, pergunte antes de assinar, e não depois. Porque, uma vez assinado o contrato, é isso que vai valer.
Perguntas frequentes sobre atraso na entrega de imóvel na planta
Separei aqui respostas curtas para as dúvidas mais comuns sobre a multa por atraso na entrega de imóvel comprado na planta, para você consultar sempre que precisar.
A construtora pode atrasar a entrega do imóvel?
Pode, em até 180 dias corridos depois da data prevista, sem pagar multa. Mas só se esse prazo de tolerância estiver escrito no contrato de forma clara e destacada.
Quanto é a multa por atraso na entrega do imóvel?
A lei prevê uma indenização de 1% sobre o valor que você já pagou à construtora, para cada mês de atraso depois da tolerância. O valor é proporcional aos dias, corrigido e pago na entrega do imóvel.
Posso desistir do imóvel na planta se a obra atrasar?
Pode, se o atraso passar dos 180 dias de tolerância e não tiver sido causado por você. Nesse caso, a lei garante a devolução de tudo o que você pagou, mais a multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos.
A multa é calculada sobre o valor total do imóvel?
Não. A base de cálculo é o valor que você efetivamente pagou à construtora.
Conhecer o contrato é o que te protege
Comprar na planta exige uma boa dose de paciência, e um certo atraso pode estar previsto no próprio contrato. Se você está prestes a assinar algo, leia o quadro-resumo com atenção e tire todas as dúvidas. Se já assinou, guarde o contrato com você, porque é ele que vai dizer a partir de quando a multa por atraso na entrega de imóvel comprado na planta passa a contar no seu caso específico.
E se você está procurando um imóvel para comprar ou alugar em Cascavel ou Toledo, fale com a minha equipe. Aqui na Lokatell, será um prazer ajudar você a encontrar o imóvel certo.
