A compra de imóvel união estável costuma ter detalhes que a maioria dos casais só percebe bem mais tarde, quando um dos dois precisa vender o imóvel sozinho, anos depois de tê-lo comprado a dois.
Comprar junto parece simples. E na verdade é. Os dois nomes entram na proposta, o financiamento é aprovado, e ninguém para pra pensar no que vai acontecer com aquele imóvel daqui a alguns anos: se a relação mudar de fase, se um dos dois quiser vender sozinho, ou se a documentação nunca tiver deixado nada registrado sobre a união.
Essa dúvida aparece quase sempre em cima da hora, no meio de uma negociação já em andamento: “preciso que meu companheiro assine o contrato também?”.
A resposta não é tão simples quanto parece, porque a união estável não funciona exatamente como o casamento nesse ponto. Vou te explicar o que muda na compra de imóvel união estável: no contrato, na escritura e, principalmente, na hora de vender.
O que é a compra de imóvel união estável, na prática
Não existe um tipo específico de contrato ou processo só porque quem compra está é feita por um casal com união estável. O que existe é um regime patrimonial que se aplica automaticamente a partir do momento em que a união existe, mesmo sem nenhum papel assinado.
O Código Civil estabelece, no artigo 1.725, que a união estável segue o regime da comunhão parcial de bens, que na prática significa que o que for comprado pelo casal durante a relação passa a pertencer aos dois. Essa regra só muda se os companheiros tiverem um contrato de convivência, documento em que os dois formalizam por escrito as regras da relação, incluindo o regime de bens, e nele definirem outra coisa. Ou seja: a menos que vocês tenham formalizado um acordo diferente, o regime já está definido por lei, desde o primeiro dia da convivência.
Isso significa que o imóvel comprado durante a união entra automaticamente nessa lógica de patrimônio comum, independentemente de constar o nome de um ou dos dois na matrícula do imóvel, que é o registro do imóvel no cartório e onde fica anotado tudo o que acontece com ele ao longo do tempo. E é justamente esse detalhe, o que está registrado no papel e o que a lei já determina por conta própria, que gera a maior parte das dúvidas na hora de comprar ou vender.
O imóvel comprado durante a união estável é dos dois?
Em regra, sim. Bens adquiridos de forma onerosa (ou seja, comprados, e não recebidos por herança ou doação) durante a união estável pertencem aos dois companheiros, em partes iguais, mesmo que a compra tenha sido feita e paga só por um deles.
Essa regra vem do artigo 5º da Lei 9.278/1996, que trata da união estável, e foi reforçada ao longo dos anos pela jurisprudência: a lei entende que os bens comprados durante a relação são de ambos, mesmo que só um dos dois tenha pago a conta.
Já os bens que um dos dois já tinha antes de a união estável começar seguem sendo patrimônio exclusivo dessa pessoa. A própria lei prevê isso: a presunção de bem comum deixa de existir quando a compra foi feita com recursos ou bens adquiridos antes do início da convivência. Um apartamento comprado cinco anos antes de vocês começarem a viver juntos, por exemplo, não entra automaticamente na comunhão só porque a união estável passou a existir depois. Essa divisão automática é um dos pontos que mais chamam atenção de quem está entendendo a compra de imóvel sob união estável pela primeira vez.
Preciso do consentimento do meu companheiro para comprar ou vender o imóvel?
Depende de qual lado da operação você está. Para comprar, não existe exigência de consentimento do companheiro. Para vender um imóvel que já é comum ao casal, a resposta muda conforme a união estável esteja ou não formalizada em cartório, o ponto que mais gera dúvida na compra de imóvel união estável.
Por que a união estável não funciona igual ao casamento nesse ponto
No casamento, a regra é direta. O artigo 1.647 do Código Civil determina que nenhum dos cônjuges pode alienar um imóvel, ou seja, vender ou transferir, sem autorização do outro, exceto no regime de separação absoluta de bens, quando cada um mantém o próprio patrimônio totalmente separado. Essa autorização tem um nome técnico, outorga uxória, também chamada de outorga conjugal, e a sua ausência pode levar à anulação da venda. É esse mesmo cuidado que aparece na procuração para venda de imóvel e no contrato de compra e venda de imóvel, documentos em que o cônjuge normalmente assina como anuente, isto é, dando sua concordância formal ao negócio.
Só que a lei fala em cônjuge, não em companheiro. E é exatamente essa diferença de redação que gerou anos de discussão nos tribunais sobre como aplicar essa mesma proteção para quem vive em união estável. É esse detalhe que torna a compra de imóvel em uma união estável diferente do que muita gente espera quando pensa em como funciona no casamento.
O que o STJ decidiu sobre a autorização do companheiro
O Superior Tribunal de Justiça já se posicionou sobre esse ponto mais de uma vez, com o mesmo entendimento. Em julgamento envolvendo justamente a venda de um imóvel adquirido durante uma união estável, o STJ decidiu que a invalidação da venda feita sem autorização do companheiro depende de dois fatores: a existência de publicidade da união estável, ou seja, um contrato de convivência ou uma decisão judicial averbados, isto é, formalmente anotados, na matrícula do imóvel, ou a comprovação de má-fé de quem comprou (quando fica demonstrado que a pessoa sabia da união estável e mesmo assim comprou sem se preocupar com isso).
Na prática, isso significa que a exigência de consentimento do companheiro não é automática como no casamento. Se a união estável nunca foi formalizada e averbada no cartório, e quem comprou o imóvel agiu de boa-fé, a venda feita por apenas um dos companheiros costuma ser válida, mesmo que o outro não tenha assinado nada.
Vou ser sincera em dizer que esse não é um entendimento unânime entre os estudiosos do direito de família, e a Justiça acaba analisando cada situação de forma individual, olhando a documentação disponível e o histórico específico do casal. Por isso, o que eu trago aqui é o caminho mais provável, não uma garantia de como o seu caso específico será tratado se um dia chegar aos tribunais.
Quando a autorização do companheiro passa a ser exigida
O fator que muda tudo é a averbação. Quando o casal registra o contrato de convivência, ou obtém uma decisão judicial que reconhece a união estável, e leva esse documento até o Cartório de Registro de Imóveis para constar na matrícula do bem, a situação muda de figura.
A partir desse registro, qualquer comprador tem como saber que existe uma união estável ligada àquele imóvel antes de fechar negócio. Nesse cenário, a venda feita sem o consentimento do companheiro pode, sim, ser contestada.
Vejo isso aparecer com frequência em negociações de venda: um imóvel que parecia simples de vender esbarra justamente nesse detalhe que ninguém tinha formalizado antes, o tipo de surpresa que a compra de imóvel união estável costuma guardar para o momento errado.
Como comprovar união estável na hora de comprar um imóvel
Não existe um único documento que comprove a união estável de forma automática, mas alguns caminhos deixam a situação bem mais clara diante do cartório, do banco e de quem for comprar o imóvel de vocês no futuro, algo essencial em qualquer compra de imóvel união estável.
Os mais usados são:
- Contrato de convivência particular ou lavrado em cartório, no qual os dois companheiros declaram formalmente a união e o regime de bens escolhido;
- Declaração conjunta de união estável, reconhecida em cartório;
- Decisão judicial que reconhece a existência da união, quando ela é obtida por outros motivos, como um processo de partilha.
Quando a compra de um imóvel de um casal sob regime de união estável envolve financiamento, essas verificações se tornam ainda mais importantes, porque parte da documentação necessária para comprar um imóvel passa a incluir certidões e declarações em nome dos dois companheiros, exatamente como aconteceria com um casal casado.
Financiamento de imóvel para quem está em união estável
A compra de um imóvel com união estável muda pouco na hora de financiar, mas o banco exige que essa condição esteja clara na documentação apresentada.
A análise de crédito costuma considerar a renda dos dois companheiros quando o financiamento é solicitado em conjunto, o que pode ampliar o valor aprovado e facilitar a aprovação, o mesmo raciocínio que vale para cônjuges no financiamento Caixa e que se aplica igualmente a companheiros em união estável.
Cada companheiro também pode usar o próprio saldo do FGTS na operação, desde que atenda individualmente às regras do fundo. Ou seja, estar em união estável não soma nem restringe automaticamente o direito de cada um sobre o próprio FGTS, e isso costuma ser uma das dúvidas mais comuns sobre financiamento e compra de imóvel com união estável.
O que muda se o imóvel foi comprado antes da união estável
Nem toda compra de imóvel união estável começa do zero: às vezes um dos dois já tinha um imóvel antes mesmo de a relação começar. Bens que já existiam antes do início da união estável seguem sendo patrimônio exclusivo de quem os adquiriu. O artigo 5º da Lei 9.278/1996 deixa isso explícito: a presunção de que o bem pertence aos dois companheiros só vale para o que foi adquirido durante a união, e ela deixa de existir quando a compra foi feita com recursos ou bens anteriores ao início da convivência.
O ponto que costuma gerar discussão aqui não é a regra em si, mas a data. Quando não existe contrato de convivência registrado, provar exatamente quando a união estável começou pode se tornar uma questão para a Justiça decidir, principalmente se a relação terminar ou se um dos companheiros faltar. Ter essa data bem definida, de preferência formalizada em contrato, evita boa parte dessa insegurança, um dos pontos que mais pegam os casais de surpresa numa compra de imóvel em união estável.
Perguntas frequentes sobre compra de imóvel em união estável
Separei respostas rápidas para os pontos que mais geram confusão na compra de imóvel união estável.
Preciso do consentimento do meu companheiro para vender o imóvel?
Só é obrigatório quando a união estável tem publicidade, ou seja, quando está averbada na matrícula do imóvel por meio de contrato de convivência ou decisão judicial. Sem esse registro, e sem má-fé comprovada de quem compra, a venda feita por apenas um dos companheiros costuma ser válida, segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Esse não é um ponto unânime no direito de família, então o ideal é avaliar o seu caso específico antes de decidir.
O imóvel comprado em união estável é automaticamente dos dois?
Sim, quando foi adquirido de forma onerosa durante a união, mesmo que conste o nome de apenas um dos companheiros na matrícula. Bens que já existiam antes do início da união não entram nessa regra.
Como comprovar a união estável para comprar ou financiar um imóvel?
O caminho mais seguro é um contrato de convivência, particular ou público, ou uma declaração conjunta reconhecida em cartório. Bancos e cartórios costumam pedir esse tipo de documento quando os dois companheiros aparecem juntos na operação.
Posso comprar um imóvel sozinho mesmo estando em união estável?
Pode, mas o bem tende a ser considerado comum ao casal se for adquirido de forma onerosa durante a união, independentemente de quem assinou o contrato. Um contrato de convivência pode definir outra regra, se for isso o que o casal deseja.
O que acontece se a união estável não está registrada em cartório?
Sem esse registro, fica mais difícil para terceiros, como um comprador, saberem da existência da união antes de fechar negócio. Isso pode facilitar a venda de um imóvel só por um dos companheiros, mas também torna mais complicado provar direitos sobre o patrimônio se a relação terminar ou um dos dois faltar.
A compra de imóvel durante uma união estável não precisa ser complicada
O que faz diferença de verdade é entender, desde o início, os detalhes que a lei já decide por conta própria, com ou sem contrato assinado. Ter isso claro evita boa parte das surpresas que aparecem anos depois, na hora de vender.
Se você e seu companheiro estão procurando o imóvel certo para comprar em Cascavel ou Toledo, fale com a minha equipe. Será um prazer ajudar vocês a encontrar esse imóvel.
